부동산 경매와 선순위 물권의 처리 1

※ 본 블로그에 등록되어 있는 모든 내용은 일반적인 정보를 제공할 목적을 갖고 작성되었습니다. 블로그 내에 있는 모든 정보들은 법률적 자문 또는 해석을 위해 제공되는 것이 아닙니다. 본 블로그에서 취득한 정보로 인하여 문제가 발생함으로써 직접적, 간접적 손해를 입게되었다고 해도, 어떠한 법적 책임도 지지 않는다는 것을 알려드립니다.

 

주석 민사집행법 2018년 10월 발간 제8판 한국사법행정학회

제2편 강제집행 제2장 금전채권에 기초한 강제집행

272-285면 발췌, 요약 및 정리

 

□ 경매와 선순위 물권의 처리

 

1. 저당권의 경우

 

- 저당권에 의해 담보된 채권은 그 저당권의 순위에 따라 매각대금에서 우선변제 받고 소멸(소멸주의)

- 압류의 효력발생 전에 저당권 설정의 가등기가 되어 있는 경우 그 가등기권리자는 나중에 본등기를 하면 우선변제를 받을 수 있는 지위에 있으므로 그 가등기권리자에게 배당액을 공탁함(민사집행법 제160조 제1항 제4호).

- 저당권설정등기청구권을 보전하기 위한 처분금지가처분이 마쳐진 부동산에 관해 그 후 강제경매개시결정등기가 되고, 그 후 가처분채권자가 본안소송에서 승소하여 저당권설정등기가 마쳐지면서 가처분등기가 말소되고 강제경매절차에서 매각이 이루어진 경우, 경매개시결정등기 후에 이루어진 저당권설정등기는 가처분의 피보전권리 실현을 위한 등기로서, 가처분등기 후에 등기된 강제경매개시결정에 의한 압류의 효력으로 저당권 취득에 대항할 수 없고, 이는 그 후 가처분등기가 말소되었더라도 마찬가지이므로, 그 저당권의 피담보채권은 우선변제 받을 수 있음.

 

대법원 2015. 7. 9. 선고 2015다202360 판결)

부동산에 관하여 처분금지가처분의 등기가 된 후에 가처분채권자가 본안소송에서 승소판결을 받아 확정되면 피보전권리의 범위 내에서 가처분 위반행위의 효력을 부정할 수 있다. 따라서 저당권설정등기청구권을 보전하기 위한 처분금지가처분의 등기가 이미 되어 있는 부동산에 관하여 그 후 소유권이전등기나 처분제한의 등기 등이 이루어지고, 그 뒤 가처분채권자가 본안소송의 승소확정으로 피보전권리 실현을 위한 저당권설정등기를 하는 경우에, 가처분등기 후에 이루어진 소유권이전등기나 처분제한의 등기 등 자체가 가처분채권자의 저당권 취득에 장애가 되는 것은 아니어서 등기가 말소되지는 않지만, 가처분채권자의 저당권 취득과 저촉되는 범위에서는 가처분등기 후에 등기된 권리의 취득이나 처분의 제한으로 가처분채권자에게 대항할 수 없게 된다.

 

저당권 등 소유권 외의 권리의 설정등기청구권을 보전하기 위한 처분금지가처분의 등기 후 피보전권리 실현을 위한 저당권 등의 설정등기를 하는 때에는 가처분등기 후에 등기된 권리의 취득이나 처분의 제한으로 가처분채권자의 저당권 등의 취득에 대항할 수 없다는 점을 표시하기 위하여 그 설정등기가 가처분에 기초한 것이라는 뜻도 함께 등기하게 되어 있고(부동산등기법 제95조 참조), 가처분의 피보전권리 실현을 위한 등기가 되면 가처분은 목적을 달성하여 효력을 잃고 가처분등기는 존치할 필요가 없는 것에 불과하게 된다. 따라서 저당권설정등기청구권을 보전하기 위한 처분금지가처분의 등기 후 피보전권리 실현을 위한 저당권설정등기가 되면, 그 후 가처분등기가 말소되더라도 여전히 가처분등기 후에 등기된 권리의 취득이나 처분의 제한으로 가처분채권자의 저당권 취득에 대항할 수 없다.

 

 

2. 가등기담보권의 경우

 

1) 가등기에 대해 후순위인 채권자의 신청에 의해 경매 개시된 경우 그 가등기채권자가 채무자에 대해 본등기 청구의 소를 제기하면서 이와 병합하여 경매신청채권자에 대해 제3자 이의의 소를 제기할 수 있는지의 여부

 

① 강제경매 등의 신청 전에 가등기담보권자가 이미 소정의 절차를 거쳐 청산금을 지급한 때(청산금이 없는 경우 청산기간이 지난 뒤) 가등기담보권자는 가등기에 기초한 본등기를 마치기 전이라도 경매신청채권자에 대해 제3자 이의의 소제기 가능. 그러나 가등기담보권자보다 선순위의 저당권자 등이 담보권실행을 위해 경매신청을 한 경우에는 제3자 이의의 소제기 불가

 

② 가등기담보권자의 청산금 지급 이전에 강제경매 등의 신청이 있는 경우 가등기담보권자는 채권신고에 따라 매각대금의 배당 또는 변제금의 교부를 받을 수 있고 가등기담보권은 부동산의 매각으로 소멸하므로 이 경우 가등기담보권자는 제3자 이의의 소제기 불가(가등기담보권자는 등기의 기재만으로는 순수한 순위보전의 가등기인지 담보가등기인지 알 수 없기 때문에 가등기담보인 사실과 그 피담보채권에 관한 채권신고를 해야 배당받을 수 있음)

 

2) 가등기담보 등에 관한 법률 제15조는 담보가등기를 마친 부동산에 대해 경매 등이 행해진 때에는 담보가등기권리는 그 부동산의 매각에 의해 소멸한다고 규정하고 있으므로, 가등기담보권은 기본적으로 소멸주의를 적용받음.

 

3) 관련 판례

 

대법원 1994. 4. 12. 선고 93다52853 판결)

가등기담보등에관한법률 제15조는 담보가등기가 경료된 부동산에 대하여 경매 등이 행하여진 때에는 담보가등기권리는 그 부동산의 매각에 의하여 소멸한다고 규정하고 있으므로 경락인이 경락허가결정을 받아 그 경락대금을 모두 지급함으로써 소유권을 취득하였다면 담보가등기권리는 소멸되었다고 보아야 할 것이고 그 후에 경료된 위 가등기에 기한 본등기는 원인을 결여한 무효의 등기이며, 위 가등기에 기한 본등기가 종전 소유자와의 대물변제 합의에 기하여 이루어진 것이라 하여도 이는 소유권을 경락인이 취득한 후에 무효인 가등기를 유용하는 것에 해당하므로 역시 무효이다.

 

대법원 1997. 1. 16.자 96마231 결정)

제1, 2순위의 근저당권 사이에 소유권이전청구권 보전의 가등기가 경료된 부동산에 대하여 제2순위 근저당권 실행을 위하여 실시된 경매절차에서 낙찰허가결정이 선고되기 전에 그 근저당권보다 선순위인 가등기에 기한 소유권이전의 본등기가 경료되었다고 하더라도, 경매절차가 그대로 진행되어 낙찰허가결정이 확정되고 낙찰자가 낙찰대금을 완납한 이상 낙찰의 효력은 이를 더 이상 다툴 수 없게 되었는바, 우선순위로서 그 때까지 유효하게 존재하고 있던 제1순위 근저당권이 그 낙찰로 인하여 소멸하고 따라서 그보다 후순위인 가등기 및 그에 기한 본등기의 효력도 상실되었으므로, 낙찰대금의 완납 후에 제기된 가등기 및 그에 기한 소유권이전등기 명의인의 경매취소신청은 이유 없다.

 

대법원 2003. 10. 6.자 2003마1438 결정)

부동산의 강제경매절차에서 경매목적부동산이 낙찰된 때에도 소유권이전등기청구권의 순위보전을 위한 가등기는 그보다 선순위의 담보권이나 가압류가 없는 이상 담보목적의 가등기와는 달리 말소되지 아니한 채 낙찰인에게 인수되는 것인바, 권리신고가 되지 않아 담보가등기인지 순위보전의 가등기인지 알 수 없는 경우에도 그 가등기가 등기부상 최선순위이면 집행법원으로서는 일단 이를 순위보전을 위한 가등기로 보아 낙찰인에게 그 부담이 인수될 수 있다는 취지를 입찰물건명세서에 기재한 후 그에 기하여 경매절차를 진행하면 족한 것이지, 반드시 그 가등기가 담보가등기인지 순위보전의 가등기인지 밝혀질 때까지 경매절차를 중지하여야 하는 것은 아니다.

 

대법원 2008. 9. 11. 선고 2007다25278 판결)

가등기담보 등에 관한 법률 제16조는 소유권의 이전에 관한 가등기가 되어 있는 부동산에 대한 경매 등의 개시결정이 있는 경우 법원은 가등기권리자에 대하여 그 가등기가 담보가등기인 때에는 그 내용 및 채권의 존부·원인 및 수액을, 담보가등기가 아닌 경우에는 그 내용을 법원에 신고할 것을 상당한 기간을 정하여 최고하여야 하고(제1항), 압류등기 전에 경료된 담보가등기권리가 매각에 의하여 소멸하는 때에는 제1항의 채권신고를 한 경우에 한하여 그 채권자는 매각대금의 배당 또는 변제금의 교부를 받을 수 있다고 규정하고 있으므로(제2항), 위 제2항에 해당하는 담보가등기권리자가 집행법원이 정한 기간 안에 채권신고를 하지 아니하면 매각대금의 배당을 받을 권리를 상실한다.

 

 

3. 선순위 용익물권의 경우

 

- 용익물권(지상권ㆍ지역권ㆍ전세권 및 등기된 임차권)이 저당권ㆍ압류채권ㆍ가압류채권에 대항할 수 있다면 매각 시 인수되고(인수주의), 대항할 수 없다면 매각으로 소멸됨(소멸주의) [민사집행법 제91조 제3항, 제4항 본문].

 

대법원 1987. 3. 10. 선고 86다카1718 판결)

근저당권설정등기와 제3의 집행채권자의 강제경매신청 사이에 대항력을 갖춘 주택임차인이 있는 경우에, 동인이 경락인에게 대항할 수 있다고 한다면 경락인은 임차권의 부담을 지게되어 부동산의 경매가격은 그 만큼 떨어질 수 밖에 없고 이는 임차권보다 선행한 담보권을 해치는 결과가 되어 설정당시의 교환가치를 담보하는 담보권의 취지에 맞지 않게 되므로 동인의 임차권은 경락인에게 대항할 수 없다.

★아무리 용익권자(위 판례에서는 임차권자)가 경매신청인보다 선순위라고 하더라도 근저당권에 대항할 수 없으므로 해당 경매부동산의 매각으로 그 용익권도 소멸된다는 의미

 

- 대항력있는 전세권자는 배당요구 가능하고 배당요구할 경우 매각으로 소멸됨(민사집행법 제91조 제4항 단서). 이 전세권자가 경매절차에서 전세금을 회수할 것을 선택하여 배당요구를 한 경우 그 전세권자는 배당요구의 종기가 지난 뒤에 배당요구를 철회하지 못함(민사집행법 제88조 제2항).

 

대법원 2010. 7. 26.자 2010마900 결정)

주택에 관하여 최선순위로 전세권설정등기를 마치고 등기부상 새로운 이해관계인이 없는 상태에서 전세권설정계약과 계약당사자, 계약목적물 및 보증금(전세금액) 등에 있어서 동일성이 인정되는 임대차계약을 체결하여 주택임대차보호법상 대항요건을 갖추었다면, 전세권자로서의 지위와 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인으로서의 지위를 함께 가지게 된다. 이러한 경우 전세권과 더불어 주택임대차보호법상의 대항력을 갖추는 것은 자신의 지위를 강화하기 위한 것이지 원래 가졌던 권리를 포기하고 다른 권리로 대체하려는 것은 아니라는 점, 자신의 지위를 강화하기 위하여 설정한 전세권으로 인하여 오히려 주택임대차보호법상의 대항력이 소멸된다는 것은 부당하다는 점, 동일인이 같은 주택에 대하여 전세권과 대항력을 함께 가지므로 대항력으로 인하여 전세권 설정 당시 확보한 담보가치가 훼손되는 문제는 발생하지 않는다는 점 등을 고려하면, 최선순위 전세권자로서 배당요구를 하여 전세권이 매각으로 소멸되었다 하더라도 변제받지 못한 나머지 보증금에 기하여 대항력을 행사할 수 있고, 그 범위 내에서 임차주택의 매수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 보아야 한다.

 

대법원 2015. 11. 17. 선고 2014다10694 판결)

민사집행법 제91조 제3항은 “전세권은 저당권⋅압류채권⋅가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸된다.”라고 규정하고, 같은 조 제4항은 “제3항의 경우 외의 전세권은 매수인이 인수한다. 다만 전세권자가 배당요구를 하면 매각으로 소멸된다.”라고 규정하고 있는데, 이는 저당권 등에 대항할 수 없는 전세권과 달리, 최선순위의 전세권은 존속기간에 상관없이 오로지 전세권자의 배당요구에 의하여만 소멸하고, 전세권자가 배당요구를 하지 않는 한 매수인에게 인수된다는 취지이다. 따라서 최선순위의 전세권은 전세권자 스스로 배당요구를 하여야만 매각으로 소멸함이 원칙이다.

 

그러나 전세권이 존속기간의 만료나 합의해지 등으로 종료하면 전세권의 용익물권적 권능은 소멸하고 단지 전세금반환채권을 담보하는 담보물권적 권능의 범위 내에서 전세금의 반환 시까지 전세권설정등기의 효력이 존속하므로, 전세권이 존속기간의 만료 등으로 종료한 경우라면 최선순위 전세권자의 채권자는 전세권이 설정된 부동산에 대한 경매절차에서 채권자대위권에 기하거나 전세금반환채권에 대하여 압류 및 추심명령을 받은 다음 추심권한에 기하여 자기 이름으로 전세권에 대한 배당요구를 할 수 있다. 다만 경매의 매각절차에서 집행법원은 원래 전세권의 존속기간 만료 여부 등을 직접 조사하지는 아니하는 점, 또 건물에 대한 전세권이 법정갱신된 경우에는 등기된 존속기간의 경과 여부만 보고 실제 존속기간의 만료 여부를 판단할 수는 없는 점 및 민사집행규칙 제48조 제2항은 “배당요구서에는 배당요구의 자격을 소명하는 서면을 붙여야 한다.”라고 규정하고 있는 점 등에 비추어 보면, 최선순위 전세권자의 채권자가 채권자대위권이나 추심권한에 기하여 전세권에 대한 배당요구를 할 때에는 채권자대위권 행사의 요건을 갖추었다거나 전세금반환채권에 대하여 압류 및 추심명령을 받았다는 점과 아울러 전세권이 존속기간의 만료 등으로 종료하였다는 점에 관한 소명자료를 배당요구의 종기까지 제출하여야 한다.

 

대법원 1983. 4. 26. 선고 83다카116 판결)

임차인이 주민등록전입신고를 마치고 입주사용함으로써 주택임대차보호법 제3조에 의하여 그 임차권이 대항력을 갖는다 하더라도 부동산에 대하여 가압류등기가 마쳐진 후에 그 채무자로부터 그 부동산을 임차한 자는 가압류집행으로 인한 처분금지의 효력에 의하여 가압류사건의 본안판결의 집행으로 그 부동산을 취득한 경락인에게 그 임대차의 효력을 주장할 수 없다.

 

대법원 1987. 2. 24. 선고 86다카1936 판결)

후순위저당권의 실행으로 목적부동산이 경락되어 그 선순위저당권이 함께 소멸한 경우라면 비록 후순위저당권자에게는 대항할 수 있는 임차권이더라도 소멸된 선순위저당권보다 뒤에 등기되었거나 대항력을 갖춘 임차권은 함께 소멸하고, 따라서 이와 같은 경우의 경락인은 주택임대차보호법 제3조에서 말하는 임차주택의 양수인중에 포함되지 않는다 할 것이므로, 경락인에 대하여 그 임차권의 효력을 주장할 수 없다.

 

대법원 1998. 8. 24.자 98마1031 결정)

담보권의 실행을 위한 부동산의 입찰절차에 있어서, 주택임대차보호법 제3조에 정한 대항요건을 갖춘 임차권보다 선순위의 근저당권이 있는 경우에는, 낙찰로 인하여 선순위 근저당권이 소멸하면 그보다 후순위의 임차권도 선순위 근저당권이 확보한 담보가치의 보장을 위하여 그 대항력을 상실하는 것이지만, 낙찰로 인하여 근저당권이 소멸하고 낙찰인이 소유권을 취득하게 되는 시점인 낙찰대금지급기일 이전에 선순위 근저당권이 다른 사유로 소멸한 경우에는, 대항력 있는 임차권의 존재로 인하여 담보가치의 손상을 받을 선순위 근저당권이 없게 되므로 임차권의 대항력이 소멸하지 아니한다.

 

대법원 2003. 4. 25. 선고 2002다70075 판결)

[1] 부동산의 경매절차에 있어서 주택임대차보호법 제3조에 정한 대항요건을 갖춘 임차권보다 선순위의 근저당권이 있는 경우에는, 낙찰로 인하여 선순위 근저당권이 소멸하면 그보다 후순위의 임차권도 선순위 근저당권이 확보한 담보가치의 보장을 위하여 그 대항력을 상실하는 것이지만, 낙찰로 인하여 근저당권이 소멸하고 낙찰인이 소유권을 취득하게 되는 시점인 낙찰대금지급기일 이전에 선순위 근저당권이 다른 사유로 소멸한 경우에는, 대항력이 있는 임차권의 존재로 인하여 담보가치의 손상을 받을 선순위 근저당권이 없게 되므로 임차권의 대항력이 소멸하지 아니한다.

 

[2] 선순위 근저당권의 존재로 후순위 임차권이 소멸하는 것으로 알고 부동산을 낙찰받았으나, 그 후 채무자가 후순위 임차권의 대항력을 존속시킬 목적으로 선순위 근저당권의 피담보채무를 모두 변제하고 그 근저당권을 소멸시키고도 이 점에 대하여 낙찰자에게 아무런 고지도 하지 않아 낙찰자가 대항력 있는 임차권이 존속하게 된다는 사정을 알지 못한 채 대금지급기일에 낙찰대금을 지급하였다면, 채무자는 민법 제578조 제3항의 규정에 의하여 낙찰자가 입게 된 손해를 배상할 책임이 있다.

 

 

법무법인 공화 구성원 변호사 김지환

전화: 02-537-3784

이메일: fron2001@naver.com