부동산의 멸실 등으로 인한 경매취소에 대해

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주석 민사집행법 2018년 10월 발간 제8판 한국사법행정학회

제2편 강제집행 제2장 금전채권에 기초한 강제집행

357-365면 발췌, 요약 및 정리

 

□ 부동산의 멸실 등으로 말미암은 경매취소

 

1. 법조문

 

민사집행법)

제96조(부동산의 멸실 등으로 말미암은 경매취소) ①부동산이 없어지거나 매각 등으로 말미암아 권리를 이전할 수 없는 사정이 명백하게 된 때에는 법원은 강제경매의 절차를 취소하여야 한다.

②제1항의 취소결정에 대하여는 즉시항고를 할 수 있다.

 

2. 매각대금 완납 이전에 발생한 사유일 것

 

- 경매절차의 취소사유는 매수대금의 완납 전에 발생한 것이어야 하고, 매수인이 매수대금을 완납하여 소유권을 취득한 뒤에는 위 법조문 상의 사유가 발생하더라도 경매절차를 취소할 수 없음

 

대법원 2017. 4. 19.자 2016그172 결정)

「민사집행법 제268조에 의해 담보권 실행을 위한 경매절차에 준용되는 제96조 제1항은 “부동산이 없어지거나 매각 등으로 말미암아 권리를 이전할 수 없는 사정이 명백하게 된 때에는 법원은 강제경매의 절차를 취소하여야 한다.”라고 규정하고 있으나, 위 규정에서 정한 경매절차의 취소사유는 매각대금을 다 내기 전에 발생한 것이어야 한다.

 

매수인이 경매절차에서 부동산에 대한 매각허가결정을 받아 매각대금까지 내고 소유권을 취득하였으면, 그 후 매매의 목적물의 권리가 타인에게 속하게 되거나 매매의 목적이 된 부동산에 설정된 담보권이 실행되는 등의 사유로 소유권을 상실하게 되더라도 부동산의 매각 등으로 소유권의 이전이 불가능하였던 것은 아니다. 따라서 이러한 사유는 민사집행법 제268조, 제96조 제1항에서 정한 경매절차의 취소사유에 해당하지 않는다.

 

이러한 경우 매수인으로서는 매도인의 담보책임에 관한 민법 규정을 적용하거나 유추적용하여 담보책임을 물을 수 있고, 이러한 담보책임은 매수인이 경매절차 밖에서 별소로써 채무자 또는 채권자를 상대로 추급하는 것이 원칙이다. 다만 아직 배당이 실시되기 전이라면 매수인으로 하여금 배당이 실시되는 것을 기다렸다가 경매절차 밖에서 별소에 의하여 담보책임을 추급하게 하는 것은 가혹하므로, 매수인은 민사집행법 제96조를 유추적용하여 집행법원에 대하여 경매에 의한 매매계약을 해제하고 납부한 매각대금의 반환을 청구하는 방법으로 담보책임을 추급할 수 있다.」

 

- 가등기된 부동산을 낙찰받은 매수인이 대금을 납부한 뒤 가등기에 기한 본등기가 경료됨으로써 취득한 소유권을 상실하게 된 경우에도, 매각으로 말미암아 소유권의 이전이 불가능하였던 것이 아니므로, 경매절차의 취소결정을 받을 수 없고 민법 제578, 576조를 유추적용하여 담보책임을 물을 수 있을 뿐임.

 

3. 일괄매각의 경우

 

- 일괄매각의 방법으로 진행된 여러 부동산 중 일부에 관하여 본조의 사유가 발생한 경우에는 일괄매각의 대상이 된 전부에 대하여 취소할 수 밖에 없음. 그러나 실무적으로 매수인이 소유권이 상실된 일부의 부동산을 제외하고라도 나머지 부동산을 매수가격과 동일한 가격으로 매수하겠다고 할 경우에는 그대로 매각을 허가하기도 함.

 

4. 경매절차의 취소사유

 

1) 부동산의 멸실

 

대법원 2001. 8. 22.자 2001마2652 결정)

「민사소송법 제639조 제1항은 "매수가격의 신고 후에 천재·지변 기타 자기가 책임을 질 수 없는 사유로 인하여 부동산이 훼손된 때에는 최고가매수인은 경락불허가신청을, 경락인은 대금을 납부할 때까지 경락허가결정의 취소신청을 할 수 있다. 다만, 부동산의 훼손이 경미한 때에는 그러하지 아니하다."라고 규정하고 있는바, 부동산에 물리적 훼손이 없는 경우라도 부동산의 교환가치가 감손된 때에는 위 규정이 유추적용된다 할 것이고, 또한 부동산의 훼손이 매수가격의 신고 전에 있었던 경우라도 그 훼손 및 이를 간과한 것이 자기가 책임을 질 수 없는 사유로 인한 것인 때에도 위 규정이 유추적용된다.」

 

대법원 1997. 5. 29.자 96마1212 결정)

「[1] 경매물건 중 일부가 소재불명인 것으로 평가한 한국감정원의 감정평가서 외에 달리 그 물건의 존재 여부를 확인할 수 있는 자료가 기록상 없는 경우, 원심으로서는 당사자나 이해관계인 또는 감정평가인 등을 심문하거나 기타 상당한 방법으로 위 물건의 존재 여부를 밝혀보아야 함에도 이를 시행하지 아니한 채 당사자의 주장만에 근거하여 1심의 최저경매가격의 결정이나 물건명세서 작성에 중대한 하자가 있다고 본 원심결정을 파기한 사례.

 

[2] 경매법원이 민사소송법 제416조 제2항에 의한 의견서를 첨부하지 아니하였다고 하여 그 결정이 위법한 것이 되거나 기록송부의 효력에 영향을 미치는 것은 아니다.」

 

2) 채무자의 소유권 상실

 

(1) 부동산이 제3자의 소유인 경우

- 매각부동산이 제3자의 소유이면 경매개시결정을 할 수 없음

- 강제경매절차가 개시되어 압류의 효력이 발생한 후에는 채무자가 목적부동산을 처분해도 경매신청채권자에게 대항할 수 없고 경매개시결정의 등기가 된 후에는 제3자에게도 모두 압류의 효력이 미치게 되므로 경매개시결정등기 후의 처분은 경매절차의 장애사유가 아님

 

(2) 가등기에 기하여 본등기가 된 경우

 

① 제3자를 위하여 소유권이전청구권 보전의 가등기가 되어 있는 부동산에 경매개시결정이 된 후 그 가등기권리자가 본등기를 하면 그 본등기의 순위는 가등기를 한 때로 소급하므로 등기관은 가등기 후의 경매개시결정등기를 직권 말소하고 집행법원은 경매절차 취소

 

② 가등기 전에 마쳐진 가압류에 의한 강제경매개시결정등기, 가등기 전에 마쳐진 담보가등기, 전세권 및 저당권에 의한 임의경매개시결정등기는 가등기에 기한 본등기를 한 경우에도 말소대상이 아니므로 경매절차를 진행

 

대법원 1988. 4. 28.자 87마1169 결정)

「가. 저당권설정등기가 된 다음에 소유권이전등기청구권보전을 위한 가등기가 되어 있는 부동산에 관하여 그 가등기 이후에 신청된 강제경매절차에 의하여 경락허가결정이 확정된 경우에는 대금지급기일에 경락대금불지급을 해제조건으로 경락인이 소유권을 취득하고 동시에 부동산상에 존재하는 저당권은 민사소송법 제608조 제2항에 의하여 소멸된다.

 

나. 가등기는 그보다 선순위인 저당권설정등기에 대항할 수 없는 것이므로 저당권이 소멸하는 한 그 보다 후순위로 가등기된 권리도 소멸하므로 이 가등기 역시 민사소송법 제661조 제1항 제2호 소정의 "경락인이 인수하지 아니한 부동산상의 부담의 기입"으로서 말소촉탁의 대상이 된다.」

 

대법원 1997. 1. 16.자 96마231 결정)

「제1, 2순위의 근저당권 사이에 소유권이전청구권 보전의 가등기가 경료된 부동산에 대하여 제2순위 근저당권 실행을 위하여 실시된 경매절차에서 낙찰허가결정이 선고되기 전에 그 근저당권보다 선순위인 가등기에 기한 소유권이전의 본등기가 경료되었다고 하더라도, 경매절차가 그대로 진행되어 낙찰허가결정이 확정되고 낙찰자가 낙찰대금을 완납한 이상 낙찰의 효력은 이를 더 이상 다툴 수 없게 되었는바, 우선순위로서 그 때까지 유효하게 존재하고 있던 제1순위 근저당권이 그 낙찰로 인하여 소멸하고 따라서 그보다 후순위인 가등기 및 그에 기한 본등기의 효력도 상실되었으므로, 낙찰대금의 완납 후에 제기된 가등기 및 그에 기한 소유권이전등기 명의인의 경매취소신청은 이유 없다.」

 

(3) 가처분권자의 본안승소판결에 기한 등기가 이루어진 경우

- 실무에서는 처분금지가처분등기가 되어 있는 부동산에 대한 경매신청에 관하여는 경매개시결정을 하고 그 기입등기를 마친 단계에서 경매절차를 사실상 중지하고 가처분 또는 본안소송의 결과를 기다려 그 결과에 따라 처리함

 

법무법인 공화 구성원 변호사 김지환

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