일괄매각결정에 대해

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주석 민사집행법 2018년 10월 발간 제8판 한국사법행정학회

제2편 강제집행 제2장 금전채권에 기초한 강제집행

419-438면 발췌, 요약 및 정리

 

□ 일괄매각결정에 대해

 

1. 법조문

 

제98조(일괄매각결정) ①법원은 여러 개의 부동산의 위치ㆍ형태ㆍ이용관계 등을 고려하여 이를 일괄매수하게 하는 것이 알맞다고 인정하는 경우에는 직권으로 또는 이해관계인의 신청에 따라 일괄매각하도록 결정할 수 있다.

②법원은 부동산을 매각할 경우에 그 위치ㆍ형태ㆍ이용관계 등을 고려하여 다른 종류의 재산(금전채권을 제외한다)을 그 부동산과 함께 일괄매수하게 하는 것이 알맞다고 인정하는 때에는 직권으로 또는 이해관계인의 신청에 따라 일괄매각하도록 결정할 수 있다.

③제1항 및 제2항의 결정은 그 목적물에 대한 매각기일 이전까지 할 수 있다.

 

2. 원칙은 개별매각

 

3. 일괄매각의 요건

 

가. 매각물건 사이의 이용상의 견련성

- 이용상의 견련성이 있는지 여부는 주로 현황조사보고서를 토대로 판단

- 견련성이 인정되는 예시: 토지와 그 지상건물의 경우, 도로에 면한 토지와 통행로가 따로 없는 인접지, 서로 맞닿아 있는 2개의 건물, 여러 필지의 좁은 토지들이 전체로서는 택지 이용에 적합한 면적으로 되는 경우 등

 

나. 매각대상 재산으로서 금전채권이 아닐 것

- 매각목적 토지와 별개의 독립한 건물에 대해 경매신청인의 경매신청은 물론 어느 누구로부터도 일괄매각의 대상이 된다는 주장이 없는 상태에서 경매절차가 따로 진행되어 매각대상 토지에 대한 매각허가결정까지 있게 되었다면 이를 일괄매각하지 않았다고 하여 위법이 아님

- 대지권등기 없는 집합건물의 전유부분의 소유자가 대지사용권을 취득하고 있는데 전유부분에 대하여만 경매신청이 있는 경우, 그 대지사용권의 분리처분이 가능하도록 규약으로 정해져 있지 않다면 전유부분에 대한 경매개시결정 및 압류의 효력이 대지사용권에도 미치므로 전유부분과 대지사용권에 대해 일괄매각결정을 할 필요가 없음

- 금전채권의 집행은 추심명령 또는 전부명령에 의한 현금화가 일반적이므로 그 성격상 일괄매각을 할 수 없음

 

다. 소유자 등의 동일성이 필요한 것은 아님

- 여러 개의 매각목적물에 대해 압류채권자가 다른 경우에도 일괄매각 가능

- 각각의 압류채권자가 별개로 신청한 경매가 강제경매와 임의경매인 경우에도 일괄매각 가능

- 남편 소유의 토지와 그의 처 소유의 건물과 같이 소유자의 동일성도 필요하지 않음

- 집행법원이 서로 다르더라도 어느 한 법원에서 일괄매각결정을 하면 이송하여 병합 가능(민사집행법 제99조)

 

라. 과잉매각이어서는 안 됨

- 여러 개의 부동산을 매각하는 경우 1개의 부동산의 매각대금으로 모든 채권자의 채권액과 강제집행비용을 변제하기에 충분하면 다른 부동산의 매각을 허가해서는 안 됨(민사집행법 제124조 제1항)

 

마. 과잉매각금지의 예외

- 여러 개의 재산 중 일부의 매각대금으로 모든 채권자의 채권액과 강제집행비용을 변제하기에 충분하더라도 ①토지와 그 위의 건물을 일괄매각하는 경우 ②재산을 분리하여 매각하면 그 경제적 효용이 현저하게 떨어지는 경우 ③채무자(소유자)의 동의가 있는 경우 ④공장 및 광업재단 저당법 등에 의한 당연 일괄매각의 경우에는 과잉매각금지 원칙이 적용되지 않음

 

4. 견련성과 관계없이 일괄매각하는 경우

 

가. 이해관계인 전원의 합의

 

나. 공장 및 광업재단 저당법 등에 의한 당연 일괄매각을 하는 경우

 

다. 민법 제365조에 의한 일괄매각

- 토지를 목적으로 한 저당권을 설정한 후 그 저당권설정자가 그 토지에 건물을 축조한 때에는 저당권자가 토지와 건물을 일괄하여 경매를 청구할 수 있음. 그러나 그 건물의 경매대가에 대하여는 우선변제를 받을 권리가 없음

 

5. 매각대상이 아닌 물건이 일괄매각된 경우

 

대법원 1991. 12. 10. 선고 91다20722 판결)

「경매의 대상이 아닌 부동산이 경매절차에서 경매신청된 다른 부동산과 함께 감정평가되어 경매기일에 공고되고 경매된 결과 경락인에게 경락되고 그 후 경락인에 대한 경락허가결정이 확정되었다고 하더라고 채권자에 의하여 경매신청되지도 아니하였고 경매법원으로부터 경매개시결정을 받은 바도 없는 독립된 부동산에 대한 경락은 당연무효이므로 경락인은 그 부동산에 대한 소유권을 취득할 수 없다.」

 

6. 일괄매각결정에 흠이 있음에도 매각허가에 이른 경우

- 매각허가 이후 매각허가에 대한 이의 또는 매각허가결정에 대한 항고로 다툴 수 있음(민사집행법 제121조 제5호, 제130조 제1항)

- 수 개의 부동산을 일괄하여 매각하기로 결정했고 그러한 일괄매각결정에 하자가 없다면 그 수 개의 무동산을 일괄하여 매각되어야 하므로, 그 부동산 중 일부에 매각 불허가 사유가 있다면 그 전부에 대한 매각을 불허가하여야 하고, 일괄매각 대상인 부동산 중 일부만을 매각허가 할 수는 없음

 

법무법인 공화 구성원 변호사 김지환

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