다세대 주택의 임대차와 공인중개사의 책임

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1. 공인중개사의 설명의무에 관한 법리 및 판례들

 

   공인중개사가 설명의무를 제대로 이행하지 않은 경우에 대한 손해배상 책임은 여러 판례들에서 오래 전부터 인정되고 있습니다. 부동산중개업자와 중개의뢰인의 법률관계는 민법상의 위임관계와 유사하므로 중개 의뢰를 받은 중개업자는 선량한 관리자의 주의로 중개대상물의 권리관계 등을 조사·확인하여 중개의뢰인에게 설명할 의무가 있고(대법원 2013다14903 판결), 부동산중개업자가 의뢰인에게 계야게결 여부를 결정하는 데 중요한 자료가 되는 사항에 관하여 그릇된 정보를 제공한 경우 의뢰인에 대하여 손해배상책임을 부담합니다(대법원 2008다42836 판결).

   국가가 법률을 두어 일정한 자격이 있는 사람에 한해서 중개 수수료를 받고 영업을 할 수 있도록 하여 이러한 업무 분야에 독점권을 부여한 취지는, 계약 당사자가 전형적으로 노출될 수 있는 계약상의 위험에 대해서 미리 검토하여 설명 받음으로써 위험을 최소화하거나 회피할 수 있는 기회를 보장하여 투명하고 공정한 계약제도에 의한 법치주의를 실현하기 위한 것이고, 임대차에서는 임대차 종료시 임차인의 보증금 회수 가능성이 임차인에게 가장 우선하는 관심사이므로, 공인중개사는 선관주의의무로써 권리관계를 파악하고 분석하여 계약 시점을 기준으로 보증금 회수 가능성과 손해의 위험성에 대해서 설명할 의무가 있습니다(대법원 2021. 12. 16.자 2021다280620 판결, 서울중앙지방법원 2021. 11. 26. 선고 2020나57501 판결).

 

2. 다가구 주택의 경우에는 공인중개사의 설명의무 위반에 관한 판례가 확립되어 있는 편이지만 다세대 주택에 관해서는 판례들의 태도가 다소 갈립니다.

 

1) 다가구 주택과 다세대 주택의 차이

 

   다가구 주택은 단독주택의 한 종류이고(건축법 시행령 별표1 제1호 다목) 다세대 주탁은 공동주택의 한 종류(주택법 시행령 제3조 제1항 제3호)로 분류됩니다. 다가구 주택은 하나의 건물 전체가 단일 소유자에 의해 소유되는 반면, 다세대 주택은 각 세대별로 구분 소유가 가능합니다.

   즉, 다가구 주택의 경우 편의상 호실이 나누어져 있다고 하더라도 여러 호실을 아우르는 하나의 단독주택입니다. 그러므로 공인중개사는 그 중 일부 호실에 관한 임대차계약에서 임차의뢰인이 임대차계약 종료 후에 임차보증금을 제대로 반환받을 수 있는지 판단하는 데에 부동산등기부에 표시된 중개대상물의 권리관계 외에도 당해 다가구주택에 이미 거주해서 살고 있는 다른 임차인의 임대차계약 내역을 확인하여 그 임차의뢰인에게 알려주어야 할 의무가 있는 것입니다.

   예를 들어, 다가구 주택에 A, B, C, D, E 호실이 있을 경우 이 A~E 호실의 임대차보증금 합계액이 11억 원, 이 다가구 주택에 설정된 근저당권의 채권최고액이 9억 원이라고 가정해보겠습니다. 이 다가구 주택이 경매에 넘어가 20억 원으로 감정평가되었고 13억 원에 매각되어 실제 배당할 금액으로 16억 원이 배당되었다고 할 경우 A~E 호실의 임차인 중 후순위 임차인은 보증금을 돌려받지 못하게 될 것입니다. 이와 같이 다가구 주택의 경우 일부 호실의 임차보증금 반환 여부는 다른 호실들의 순위, 해당 다가구 주택에 대한 저당권 설정 여부 등에 상당한 영향을 받을 수 밖에 없는 구조이므로, 공인중개사가 다가구 주택의 일부 호실의 임차의뢰인에게 다른 호실의 임대차 현황에 대해 구체적으로 알려주어야 할 의무를 진다고 보는 것이 합리적 판단입니다.

   그러나, 다세대 주택의 경우에는 다가구 주택과 달리 각 세대별로 독립하여 소유권과 담보권 및 임차권 등 권리관계가 형성되므로, 다른 구분 세대에 설정된 임차권의 존재는 특별한 사정이 없는 한 당해 구분 세대 임차인의 임차보증금 회수에 영향을 미치지 않습니다. 따라서 공인중개사 등 중개업무에 종사하는 사람이 다세대주택의 임대차계약을 중개하면서 임차의뢰인에게 다른 구분세대의 임대차 현황에 관한 사항을 확인하여 고지할 의무는 없는 것이 원칙입니다. 아파트를 생각하면 쉽습니다. 아파트 한 채를 임차하려는 세입자에게 공인중개사가 그 옆집이나 윗집의 임대차에 관한 사항을 알려줄 필요가 없는 것과 같습니다.

 

2) 다가구 주택에 대한 판례들

 

   그러므로 아래와 같이 다가구 주택의 임대차에 관하여 판례는 공인중개사가 임차의뢰인의 해당 호실뿐만 아니라 다른 호실들의 임대차 정보를 그 임차의뢰인에게 알려주어야 한다는 법리를 확립하고 있습니다. 공인중개사가 다가구 주택의 일부 호실의 임대차계약을 체결할 때에 다른 선순위 임차인들이 있고 그 보증금액이 모두 얼마인지, 저당권자의 존재 및 저당권으로 담보하는 채권액수가 모두 얼마인지 사전 고지하였다면 설명의무를 다했다고 보지만 그와 같이 고지하지 않았다면 설명의무를 다하지 않은 것으로 보아 공인중개사에 대한 손해배상 책임을 인정하고 있습니다.

 

대법원 2011다63857 판결)

 

[1] 중개업자는 다가구주택 일부에 관한 임대차계약을 중개하면서 임차의뢰인이 임대차계약이 종료된 후에 임대차보증금을 제대로 반환받을 수 있는지 판단하는 데 필요한 다가구주택의 권리관계 등에 관한 자료를 제공하여야 하므로, 임차의뢰인에게 부동산 등기부상에 표시된 중개대상물의 권리관계 등을 확인·설명하는 데 그쳐서는 아니 되고, 임대의뢰인에게 다가구주택 내에 이미 거주해서 살고 있는 다른 임차인의 임대차계약내역 중 개인정보에 관한 부분을 제외하고 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 부분의 자료를 요구하여 이를 확인한 다음 임차의뢰인에게 설명하고 자료를 제시하여야 하며, 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행규칙 제16조에서 정한 서식에 따른 중개대상물 확인·설명서의 중개목적물에 대한 ‘실제 권리관계 또는 공시되지 아니한 물건의 권리 사항’란에 그 내용을 기재하여 교부하여야 할 의무가 있고, 만일 임대의뢰인이 다른 세입자의 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 자료요구에 불응한 경우에는 그 내용을 중개대상물 확인·설명서에 기재하여야 할 의무가 있다. 그러므로 중개업자가 고의나 과실로 이러한 의무를 위반하여 임차의뢰인에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제30조에 의하여 이를 배상할 책임이 있다.

 

[2] 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률(이하 ‘공인중개사법’이라 한다)에서 정한 중개업자 甲이 다가구주택 일부에 관하여 임대의뢰인 乙과 임차의뢰인 丙의 임대차계약을 중개하면서 丙에게 부동산 등기부에 기재된 근저당권의 채권최고액을 고지하고 임대차계약서의 특약사항에 이를 기재하였으나, 다가구주택에 거주하던 다른 임차인의 임대차보증금 액수, 임대차계약의 시기와 종기 등에 관한 사항을 확인하여 설명하지 않았고 근거자료를 제시하지도 않았으며, 중개대상물 확인·설명서의 ‘실제 권리관계 또는 공시되지 아니한 물건의 권리 사항’란에도 이를 기재하지 않았는데, 그 후 위 다가구주택에 관하여 개시된 경매절차에서 다가구주택의 다른 소액임차인 등은 배당을 받았으나 丙은 이들보다 후순위에 있어 임대차보증금 반환채권을 배당받지 못하였고 乙에게서도 임대차보증금을 반환받지 못한 사안에서, 공인중개사법 제30조에 의하여 甲 및 甲과 공제계약을 체결한 한국공인중개사협회의 손해배상책임을 인정한 사례.

 

대법원 2022다212594 판결)

 

[1] 공인중개사는 자기가 조사·확인하여 설명할 의무가 없는 사항이라도 중개의뢰인이 계약을 맺을지를 결정하는 데 중요한 것이라면 그에 관해 그릇된 정보를 제공해서는 안 되고, 그 정보가 진실인 것처럼 그대로 전달하여 중개의뢰인이 이를 믿고 계약을 체결하도록 했다면 선량한 관리자의 주의로 신의를 지켜 성실하게 중개해야 할 의무를 위반한 것이 된다.

 

[2] 갑 등이 각 임차한 다가구주택의 임대차계약을 중개한 공인중개사가 중개대상물 확인·설명서에 임대인이 알려 준 선순위 보증금 합계액을 그대로 기재하면서 임대인이 관련 자료제공을 거부하였다는 사실을 적었는데, 이는 기존 임차인들의 실제 보증금 합계액에 크게 못 미치는 금액이었고, 그 후 갑 등이 다가구주택의 경매절차에서 임대차보증금 일부를 회수하지 못하게 된 사안에서, 공인중개사로서는 임대인이 관련 자료제공을 거부해 실상을 정확히 알기 어려웠더라도, 다가구주택의 규모와 전체 세대수, 인근 유사 부동산의 임대차보증금 시세에 비추어 임대인이 구두로 알려 준 금액이 실제와 차이가 클 수 있고 상당수의 소액임차인도 있다는 것 정도는 충분히 알 수 있었는데도, 중개대상물 확인·설명서에 임대인이 각 호실별 임대차보증금은 함구한 채 그 합계라고 알려 준 금액을 그대로 적어 주었을 뿐 그 내용이 불충분하거나 부정확할 수 있음은 알리지 않았으므로 갑 등에게 그릇된 정보를 전달한 것이라고 볼 수 있고, 다가구주택에서 먼저 대항력을 취득한 임차인의 보증금이 얼마나 되는지 또는 소액임차인의 수가 어느 정도인지는 임차인이 보증금을 돌려받지 못할 위험성을 따져보고 계약체결 여부를 결정하는 데 중요한 사항이므로, 기존 임차인들의 실제 보증금 합계액이 임대인이 공인중개사를 통해 알려 준 것보다 훨씬 많고 그중 상당수의 임차인들이 소액임차인에 해당할 수 있다는 것을 갑 등이 알았다면 다가구주택을 임차하지 않았을 개연성은 충분한데도, 공인중개사의 중개계약상 의무 위반을 부정한 원심판단에 법리오해의 잘못이 있다고 한 사례.

 

3) 다세대 주택에 대한 판례들

 

(1) 공인중개사의 책임을 인정하지 않는 판례들: 부산지방법원 동부지원 2023가단127138 판결, 부산지방법원 2023가단345022 판결

 

   앞서 살펴본 다가구 주택의 경우와는 다르게 다세대 주택에 관해서는 공인중개사가 다른 구분세대의 임대차 현황에 관한 사항을 확인하여 고지할 의무는 없다고 보아 사실상 다세대 주택에 있어서는 공인중개사의 책임을 인정하지 않는 판례들이 있습니다. 설령, 다세대 주택에 ‘공동(근)저당(예를 들어 여러 구분 세대들이 모여 있는 건물 하나가 저당권 담보하는 경우)’이 설정되어 있어서 사실상 다가구 주택이 경매되는 것과 유사하게 개별 세대 간 임차 순위에 따라 보증금 반환 액수 및 반환 가능 여부가 결정된다고 하더라도 이는 공동담보 제도 일반에 존재하는 위험일 뿐 임차목적물인 다세대 주택에 특유한 사항은 아니라고 판단합니다.

 

(2) 공인중개사의 책임을 인정하는 판례들: 서울중앙지방법원 22가단5375344 판결, 서울중앙지방법원 22가단5285762 판결

 

   이 판례들은 해당 사건에서 문제가 된 임대차 목적물이 다세대 주택이라고 하더라도 집합건물의 모든 가구를 공동담보로 하는 공동근저당권이 설정되어 있다는 점을 특유한 사항으로 인정합니다. 공동근저당권이 설정된 주택의 일부 또는 전체에 관하여 근저당권이 실행될 경우 각 호실의 근저당권에 대한 부담 비율에 따라 근저당권자가 우선배당 받으므로 임차인은 그 남은 금액이 임대차보증금보다 적을 경우 경매절차에서 보증금을 일부밖에 반환받지 못할 수도 있고, 근저당권자의 채권액이나 채권최고액이 근저당권이 실행된 호실의 경매대가보다 큰 경우에는 임차인은 그 경매절차에서 보증금 전액을 배당받지 못할 위험성이 있는데, 임차인이 이러한 사항을 알았더라면 일부 구분 세대에 대한 임대차계약을 체결하지는 않았을 것임을 재판부가 인정한 것입니다. 이 판례들은 공인중개사가 임대차 목적물뿐만 아니라 같은 건물 내 다른 임차인들의 임차보증금 액수, 임대차 계약 기간, 공동저당에 따른 위험성 고지를 하지 않은 점을 들어 공인중개사의 책임을 인정했습니다.

   또한, 공동저당과 같은 특유한 사정이 없다고 하더라도 공인중개사가 임차인이 의뢰하는 세대의 시세를 제대로 알려주지 않은 점, 해당 세대의 시가가 근저당권의 채권최고액에 거의 비슷하여 경매로 가면 사실상 그 임차인이 돌려받을 수 있는 보증금이 절반도 되지 않는 점 및 공인중개사가 이와 같은 위험성을 고지하지 않은 점을 들어 공인중개사의 책임을 인정한 판례도 있습니다(서울중앙지방법원 2023가단5234983 판결).

   한편, 위와 같이 재판부가 다세대 주택과 관련한 공인중개사의 책임을 인정하더라도 임차인이 다세대 주택임을 확인할 수 있는 점, 임차인이 등기부등본을 통해 공동근저당 또는 근저당권의 설정을 확인하여 보증금 전액을 회수하지 못할 가능성이 있음을 어느 정도 예측할 수 있었던 점, 임차인이 공인중개사의 중개행위에만 의존할 것이 아니라 향후 경매절차가 진행될 가능성을 예측하고 권리관계 등을 적극적으로 조사 및 확인한 후 임대차보증금 회수가능성을 신중히 검토했어야 하는 점, 임차인이 근저당권의 실제 피담보채무 및 그 변제내역 등에 관한 자료를 요구하는 등 적극적인 조치를 취하지 않은 점 등을 들어 공인중개사의 책임을 보증금의 50% 이하로 제한하는 편입니다.

 

법무법인 공화 구성원 변호사 김지환

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