부동산 강제집행에서의 과잉압류의 금지 및 채무자에 대한 송달

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주석 민사집행법 2018년 10월 발간 제8판 한국사법행정학회

제2편 강제집행 제2장 금전채권에 기초한 강제집행

140-145면 발췌 요약 및 정리

 

□ 과잉압류의 금지

 

   유체동산에 대한 강제경매의 경우에는 압류의 범위를 집행력 있는 정본에 기재한 청구금액의 변제와 집행비용의 변상에 필요한 한도로 제한한다는 명문규정이 있음. 아래 참조.

 

민사집행법 제4절 동산에 대한 강제집행 제1관 통칙 중)

제188조(집행방법, 압류의 범위) ①동산에 대한 강제집행은 압류에 의하여 개시한다.

②압류는 집행력 있는 정본에 적은 청구금액의 변제와 집행비용의 변상에 필요한 한도안에서 하여야 한다.

③압류물을 현금화하여도 집행비용 외에 남을 것이 없는 경우에는 집행하지 못한다.

 

   부동산에 대한 강제집행을 규정한 제2절에는 위와 같은 규정이 없음. 아래의 조항이 있을뿐임.

 

민사집행법 제2절 부동산에 대한 강제집행 제2관 강제경매 중)

제124조(과잉매각되는 경우의 매각불허가) ①여러 개의 부동산을 매각하는 경우에 한 개의 부동산의 매각대금으로 모든 채권자의 채권액과 강제집행비용을 변제하기에 충분하면 다른 부동산의 매각을 허가하지 아니한다. 다만, 제101조제3항 단서에 따른 일괄매각의 경우에는 그러하지 아니하다.

②제1항 본문의 경우에 채무자는 그 부동산 가운데 매각할 것을 지정할 수 있다.

 

   그런데, ‘청구금액의 변제와 집행비용에 필요한 한도안에서 하여야 한다’는 것과 ‘채권자의 채권액과 강제집행비용을 변제하기에 충분하면 다른 부동산의 매각을 허가하지 아니한다’는 것은 그 취지가 상당히 유사하기 때문에, 부동산 강제집행에 있어서 채권액에 관계없이 무한하게 압류할 수 있다고 볼 수는 없음. 물론 하나의 경매부동산 가격이 변제해야할 금액의 몇 배가 될 수 있고 부득이 그 부동산 전부를 경매할 수밖에 없지만 이는 부동산의 특성에 기인한 것이지 부동산에 있어서 압류의 범위가 제한될 수 없다는 것이 아님.

 

 

□ 강제경매개시결정에 기재할 사항 관련

 

   담보권 실행을 위한 경매의 경우는 채무자가 반드시 부동산의 소유자인 경우만 있는 것이 아니고 물상보증인이 있는 경우도 있으므로, 물상보증인과 같은 채무자와 소유자가 다른 경우 담보권 실행을 위한 경매개시결정에는 부동산의 소유자를 별도로 표시.

   강제경매의 경우는 채무자의 소유가 아니면 경매를 할 수 없으므로 부동산소유자를 표시할 필요는 없음. 다만, 가압류등기가 마쳐진 이후에 채무자로부터 제3자로 소유권의 변동이 생긴 경우에는 소유자를 별도로 표시. 가압류채권자는 채무자 소유의 부동산에 대해 가압류집행을 한 후 채무자가 그 부동산의 소유권을 제3자에게 양도하여 그 등기를 마친 경우에도 피보전채권에 대한 집행권원을 얻으면 강제경매의 신청을 할 수 있음.

 

 

□ 경매개시결정의 효력발생요건인 채무자에 대한 송달

 

대법원 91마239 결정)

가. 경매목적물이 대지와 그 지상건물로서 상호 이용상의 견련성이 있어, 이를 분할경매하여 소유자를 달리하게 되면 대지와 건물 간의 상호이용관계에있어서 제한을 받게 될 뿐만 아니라 부동산의 경제적 가치를 감소시킬 것이므로 이를 동일한 매수인에게 귀속시키는 것이 타당하다고 보여져 집행법원이 이를 일괄경매한 조치가 정당하다고 한 사례.

 

나. 공시송달할 재판서의 정본에 수송달자의 주소가 외국으로 표시되어 있다면 다른 특별한 사정이 없는 한 법원은 그 수송달자가 외국에 거주하고 있음을 전제로 공시송달을 명한 것이므로 이 경우 공시송달은 민사소송법 제180조 제3항의 규정에 따라 외국에서 할 송달에 대한 공시송달의 방법에 의하여야 할 것이다.

 

다. 경매개시결정은 비단 압류의 효력을 발생시키는 것일 뿐만 아니라 경매절차의 기초가 되는 재판이어서 그것이 당사자에게 고지되지 않으면 효력이 있다고 할 수 없고 따라서 따로 압류의 효력이 발생하였는지 여부에 관계없이 경매개시결정의 고지 없이는 유효하게 경매절차를 속행할 수 없다.

 

라. 경매부동산의 평가에 있어 감정인이 건물의 용도를 착각하였을 뿐 아니라 건물의 면적을 무려 100평방미터나 작게 잡아 평가하였다면 이를 그대로 최저경매가격으로 결정한 경매법원의 결정에는 중대한 하자가 있었다고 하지 않을 수 없으며 따라서 이를 바로잡지 않고 그대로 경락을 허가한 경락허가결정에는 민사소송법 제728조에 의하여 준용되는 같은 법 제642조 제2항, 제633조 제6호 소정의 항고사유가 있다 할 것이다.

 

마. 공유물분할판결에 기하여 공유물 전부를 경매에 붙여 그 매득금을 분배하기 위한 환가의 경우에는 공유물의 지분경매에 있어 다른 공유자에 대한 경매신청통지와 다른 공유자의 우선매수권을 규정한 민사소송법 제649조, 제650조는 적용이 없다.

 

대법원 93다9477 판결)

경매개시결정은 비단 압류의 효력을 발생시키는 것일 뿐만 아니라 경매절차의 기초가 되는 재판이어서 그것이 당사자에게 고지되지 않으면 효력이 있다 할 수 없고, 따라서 따로 압류의 효력이 발생하였는지의 여부에 관계없이 경매개시결정의 고지 없이는 유효하게 경매절차를 속행할 수 없는 것이므로, 경매법원이 이중경매신청에 의한 강제경매개시결정을 채무자에게 송달하지도 않고 그 기입등기만 경료한 채 후행 경매절차를 진행하여 경락대금을 납부받은 이상, 이는 그 압류의 효력발생 여부에 관계없이 경매개시결정의 효력이 발생하지 아니한 상태에서 경매절차를 속행한 경우이어서 위법하다 아니할 수 없고, 따라서 경락대금 완납에 의한 경락인으로서의 소유권 취득이라는 경락의 효력은 부정될 수밖에 없으며 경매법원이 경락대금의 완납 후에 사후적으로 이중경매개시결정을 채무자에게 송달하였다고 하여 그 결론이 달라지는 것으로 볼 것도 아니다.

 

   경매개시결정이 채무자에게 송달되지 않으면 경매신청인에게 주소보정을 명하고, 신청인이 이에 불응하는 경우 신청인에게 집행절차를 수행할 의사가 없는 것으로 보고 경매개시결정을 취소하고 경매신청을 각하(민사소송법 254조, 255조 준용). 다만, 이해관계인을 필수적으로 적어야 하는 것은 아니므로 이해관계인에 대한 주소보정명령에 불응해도 각하 대상 아님. 각하결정이 확정되면 지권으로 기입등기의 말소를 촉탁.

 

대법원 81다527 판결)

가. 강제집행에 대한 제3자 이의의 소는 집행목적물에 대하여 채무자 이외의 제3자가 소유권 기타 목적물의 양도나 인도를 저지하는 권리를 주장하여 강제집행의 배제를 구하는 것이기 때문에 그 소의 원인이 되는 권리는 집행채권자에게 대항할 수 있는 것이어야만 하는바, 강제집행 개시결정후 소유권을 취득한 제3자는 집행채권이 변제 기타사유로 소멸된 경우에도 청구에 관한 이의의 소에 의하여 채무명의의 집행력이 배제되지 아니한 이상 그 경매개시 결정은 취소 될 수 없고 그 결정이 취소되지 않는 동안에는 집행채권이 변제되었다는 사유만으로 소유권을 집행채권자에게 대항할 수 없으므로 제3자 이의의 소에 의하여 그 강제집행의 배제를 구할 수 없다.

 

나. 가압류 부동산을 양수한 제3취득자의 변제로 인하여 피보전채권이 소멸되면 그 제3취득자는 가압류 채권자에 대한 관계에 있어서도 소유권 취득을 대항할 수 있게 되어 가압류 채권자에 의한 강제집행은 결국 채무자이외의 제3자의 소유물에 대하여 시행된 것이 되어 허용될 수 없다.

 

다. 강제경매 개시결정이 있으면 집행법원은 직권으로 채무자에게 이를 송달하고 그 사유를 등기부에 기입할 것을 등기공무원에게 촉탁하여야 하는 것이므로 특별한 사정이 없는 한 강제경매 개시결정이 있고 그 기입등기가 경료된 경우에는 채무자에 대한 송달도 있는 것으로 일응 추정된다.

 

 

법무법인 공화 구성원 변호사 김지환

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