제3자에 대한 압류의 효력 및 부동산의 침해방지를 위한 조치

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주석 민사집행법 2018년 10월 발간 제8판 한국사법행정학회

제2편 강제집행 제2장 금전채권에 기초한 강제집행

160-169면 발췌 요약 및 정리

 

□ 제3자에 대한 압류의 효력

 

민사집행법)

제92조(제3자와 압류의 효력) ①제3자는 권리를 취득할 때에 경매신청 또는 압류가 있다는 것을 알았을 경우에는 압류에 대항하지 못한다.

②부동산이 압류채권을 위하여 의무를 진 경우에는 압류한 뒤 소유권을 취득한 제3자가 소유권을 취득할 때에 경매신청 또는 압류가 있다는 것을 알지 못하였더라도 경매절차를 계속하여 진행하여야 한다.

 

대법원 2005. 8. 19. 선고 2005다22688 판결)

채무자 소유의 건물 등 부동산에 강제경매개시결정의 기입등기가 경료되어 압류의 효력이 발생한 이후에 채무자가 위 부동산에 관한 공사대금 채권자에게 그 점유를 이전함으로써 그로 하여금 유치권을 취득하게 한 경우, 그와 같은 점유의 이전은 목적물의 교환가치를 감소시킬 우려가 있는 처분행위에 해당하여 민사집행법 제92조 제1항, 제83조 제4항에 따른 압류의 처분금지효에 저촉되므로 점유자로서는 위 유치권을 내세워 그 부동산에 관한 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다.

 

대법원 2006. 8. 25. 선고 2006다22050 판결)

채무자 소유의 부동산에 경매개시결정의 기입등기가 경료되어 압류의 효력이 발생한 이후에 채권자가 채무자로부터 위 부동산의 점유를 이전받고 이에 관한 공사 등을 시행함으로써 채무자에 대한 공사대금채권 및 이를 피담보채권으로 한 유치권을 취득한 경우, 이러한 점유의 이전은 목적물의 교환가치를 감소시킬 우려가 있는 처분행위에 해당하여 민사집행법 제92조 제1항, 제83조 제4항에 따른 압류의 처분금지효에 저촉되므로, 위와 같은 경위로 부동산을 점유한 채권자로서는 위 유치권을 내세워 그 부동산에 관한 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없고, 이 경우 위 부동산에 경매개시결정의 기입등기가 경료되어 있음을 채권자가 알았는지 여부 또는 이를 알지 못한 것에 관하여 과실이 있는지 여부 등은 채권자가 그 유치권을 매수인에게 대항할 수 없다는 결론에 아무런 영향을 미치지 못한다.

 

대법원 2009. 1. 15. 선고 2008다70763 판결)

부동산 경매절차에서의 매수인은 민사집행법 제91조 제5항에 따라 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있는 것이 원칙이나, 채무자 소유의 건물 등 부동산에 경매개시결정의 기입등기가 경료되어 압류의 효력이 발생한 후에 채무자가 위 부동산에 관한 공사대금 채권자에게 그 점유를 이전함으로써 그로 하여금 유치권을 취득하게 한 경우, 그와 같은 점유의 이전은 목적물의 교환가치를 감소시킬 우려가 있는 처분행위에 해당하여 민사집행법 제92조 제1항, 제83조 제4항에 따른 압류의 처분금지효에 저촉되므로 점유자로서는 위 유치권을 내세워 그 부동산에 관한 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다. 그러나 이러한 법리는 경매로 인한 압류의 효력이 발생하기 전에 유치권을 취득한 경우에는 적용되지 아니하고, 유치권 취득시기가 근저당권설정 후라거나 유치권 취득 전에 설정된 근저당권에 기하여 경매절차가 개시되었다고 하여 달리 볼 것은 아니다.

 

 

□ 압류된 부동산의 이용

 

- 압류는 부동산에 대한 채무자의 관리·이용에 영향을 미치지 않음(민사집행법 제83조 제2항). 그러므로 채무자는 경매개시결정을 받은 후에도 거주하거나 다른 사람에게 임대를 하여 차임을 수익하는 방법 등으로 그 부동산을 사용할 수 있음.

- 하지만 압류의 효력이 발생한 후에 다른 사람에게 경매부동산을 임대했다면 그것을 등기해도 경매신청인에게는 대항할 수 없으므로 그 임차인은 매각허가결정이 확정된 후 매수인이 인도명령을 받으면 인도를 강제당할 수 밖에 없음(민사집행법 제136조 제1항)

 

 

□ 부동산의 침해방지를 위한 조치

 

1. 개요

 

   채무자의 관리 및 이용이 허용되기는 하나 이는 통상적인 것이어야 하고 경매부동산의 가격을 현저히 감소시키거나 감소시킬 우려가 있는 행위를 하는 경우까지 허용되는 것이 아님. 그러므로 민사집행법 제136조 제3항에서는 부동산의 관리를 위하여 필요하면 법원은 매수인 또는 채권자의 신청에 따라 담보를 제공하게 하거나 제공하게 하지 않으면 인도에 준하는 명령을 할 수 있음

 

2. 구체적인 조치들

 

가. 금지명령 및 작위명령(민사집행규칙 제44조 제1항)

 

   침해행위를 방지하기 위해 가격감소행위를 금지하거나(금지명령), 일정한 행위를 할 것을 명할 수 있음(작위명령)

 

대법원 2006. 1. 27. 선고 2003다58454 판결: 저당권에 기한 방해배제청구권의 행사로서 건물신축공사금지를 인정한 판결)

[1] 저당권자는 저당권 설정 이후 환가에 이르기까지 저당물의 교환가치에 대한 지배권능을 보유하고 있으므로 저당목적물의 소유자 또는 제3자가 저당목적물을 물리적으로 멸실·훼손하는 경우는 물론 그 밖의 행위로 저당부동산의 교환가치가 하락할 우려가 있는 등 저당권자의 우선변제청구권의 행사가 방해되는 결과가 발생한다면 저당권자는 저당권에 기한 방해배제청구권을 행사하여 방해행위의 제거를 청구할 수 있다.

 

[2] 대지의 소유자가 나대지 상태에서 저당권을 설정한 다음 대지상에 건물을 신축하기 시작하였으나 피담보채무를 변제하지 못함으로써 저당권이 실행에 이르렀거나 실행이 예상되는 상황인데도 소유자 또는 제3자가 신축공사를 계속한다면 신축건물을 위한 법정지상권이 성립하지 않는다고 할지라도 경매절차에 의한 매수인으로서는 신축건물의 소유자로 하여금 이를 철거하게 하고 대지를 인도받기까지 별도의 비용과 시간을 들여야 하므로, 저당목적 대지상에 건물신축공사가 진행되고 있다면, 이는 경매절차에서 매수희망자를 감소시키거나 매각가격을 저감시켜 결국 저당권자가 지배하는 교환가치의 실현을 방해하거나 방해할 염려가 있는 사정에 해당한다.

 

대법원 2005. 4. 29. 선고 2005다3243 판결)

[1] 저당권은 경매절차에 있어서 실현되는 저당부동산의 교환가치로부터 다른 채권자에 우선하여 피담보채권의 변제를 받는 것을 내용으로 하는 물권으로, 부동산의 점유를 저당권자에게 이전하지 않고 설정되고, 저당권자는 원칙적으로, 저당부동산의 소유자가 행하는 저당부동산의 사용 또는 수익에 관하여 간섭할 수 없고, 다만 저당부동산에 대한 점유가 저당부동산의 본래의 용법에 따른 사용·수익의 범위를 초과하여 그 교환가치를 감소시키거나, 점유자에게 저당권의 실현을 방해하기 위하여 점유를 개시하였다는 점이 인정되는 등, 그 점유로 인하여 정상적인 점유가 있는 경우의 경락가격과 비교하여 그 가격이 하락하거나 경매절차가 진행되지 않는 등 저당권의 실현이 곤란하게 될 사정이 있는 경우에는 저당권의 침해가 인정될 수 있다.

 

[2] 점유자가 소유권을 주장하며 점유하고 있는 주택에 대하여 경매법원의 낙찰불허가결정이 내려진 경우, 이는 주택의 소유관계와 그에 기초한 저당권의 효력에 관한 법률관계를 명확하게 한 후에 경매를 진행하겠다는 경매법원의 판단에 의한 것이므로 저당권자는 저당권에 기한 방해배제 또는 소유자의 방해배제청구권을 대위하여 위 점유자에 대하여 주택에서의 퇴거를 구할 수 없다고 한 사례

 

   목적부동산을 제3자에게 임대하는 행위는 부동산에 대한 매수신고를 방해하고 부당하게 가격을 감소시킬 목적으로 이루어지는 등의 특별한 사정이 없는 한 가격감소행위 등에 해당하지 않음

 

   금지명령 및 작위명령의 신청은 경매개시결정 후부터 매각허가결정의 선고가 있을 때까지 가능. 매각허가결정이 있은 이후에는 민사집행법 제136조 제2항의 절차에 따름[민사집행법 제136조 제2항 법원은 매수인 또는 채권자가 신청하면 매각허가가 결정된 뒤 인도할 때까지 관리인에게 부동산을 관리하게 할 것을 명할 수 있다].

 

나. 집행관 보관명령(민사집행규칙 제44조 제2항)

 

민사집행규칙)

제44조(침해행위 방지를 위한 조치) ②부동산을 점유하는 채무자ㆍ소유자 또는 부동산의 점유자로서 그 점유권원을 압류채권자ㆍ가압류채권자 혹은 법 제91조제2항 내지 제4항의 규정에 따라 소멸되는 권리를 갖는 사람에 대하여 대항할 수 없는 사람이 제1항의 규정에 따른 명령에 위반한 때 또는 가격감소행위등을 하는 경우에 제1항의 규정에 따른 명령으로는 부동산 가격의 현저한 감소를 방지할 수 없다고 인정되는 특별한 사정이 있는 때에는, 법원은 압류채권자 또는 최고가매수신고인의 신청에 따라 매각허가결정이 있을 때까지 담보를 제공하게 하고 그 명령에 위반한 사람 또는 그 행위를 한 사람에 대하여 부동산의 점유를 풀고 집행관에게 보관하게 할 것을 명할 수 있다.

 

3. 발령 절차

 

가. 관할법원: 경매개시결정을 한 법원

 

나. 담보

- 민사집행규칙 제44조 제1항 금지명령 및 작위명령: 담보 제공하게 하는 것은 선택사항

- 민사집행규칙 제44조 제2항 집행관 보관명령: 반드시 담보를 제공하게 해야 함

 

다. 점유자에 대한 필요적 심문

   법원이 채무자ㆍ소유자 외의 점유자에 대하여 금지명령, 작위명령 및 집행관 보관명령 결정을 하려면 그 점유자를 심문해야 함. 다만, 그 점유자가 압류채권자ㆍ가압류채권자 또는 민사집행법 제91조 제2항 내지 제4항의 규정에 따라 소멸되는 권리를 갖는 사람에 대하여 대항할 수 있는 권원에 기초하여 점유하고 있지 아니한 것이 명백한 때 또는 이미 그 점유자를 심문한 때에는 심문 생략 가능(민사집행규칙 제44조 제3항).

 

라. 명령의 집행

   금지명령과 작위명령은 대체집행(민사집행법 제260조), 간접강제(민사집행법 제261조)의 규정에 따라 집행하고 집행을 위해서는 그 명령의 정본 또는 등본이 상대방에게 송달되어야 하며 집행문도 부여받아야 함. 즉시항고에 따라 불복 가능.

   집행관 보관명령은 그 결정이 상대방에게 송달되기 전에도 집행할 수 있고(민사집행규칙 제44조 제8항) 그 결정이 신청인에게 고지된 날부터 2주가 지난 때에는 집행 불가(민사집행규칙 제44조 제7항). 집행관 보관명령은 발령 후 당사자의 승계가 없는 한 집행문 없이 집행할 수 있음. 집행관 보관명령에 기해 집행관이 집행행위를 한 때에는 이에 관한 조사를 작성해야 함. 집행관 보관명령에 대해서도 즉시항고에 따라 불복 가능.

 

 

□ 미지급 지료 등의 지급

 

민사집행규칙)

제45조(미지급 지료 등의 지급) ①건물에 대한 경매개시결정이 있는 때에 그 건물의 소유를 목적으로 하는 지상권 또는 임차권에 관하여 채무자가 지료나 차임을 지급하지 아니하는 때에는, 압류채권자(배당요구의 종기가 지난 뒤에 강제경매 또는 담보권 실행을 위한 경매신청을 한 압류채권자를 제외한다)는 법원의 허가를 받아 채무자를 대신하여 미지급된 지료 또는 차임을 변제할 수 있다.

②제1항의 허가를 받아 지급한 지료 또는 차임은 집행비용으로 한다.

 

법무법인 공화 구성원 변호사 김지환

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