부동산강제경매 절차의 진행 및 불복방법에 대해

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주석 민사집행법 2018년 10월 발간 제8판 한국사법행정학회

제2편 강제집행 제2장 금전채권에 기초한 강제집행

169-171면 발췌 요약 및 정리

 

□ 경매절차의 진행

 

   집행법원이 경매절차를 위법하게 진행할 경우 이해관계인은 집행에 관한 이의신청, 매각허가에 대한 이의신청, 매각허가여부의 결정에 대한 항고, 배당표에 대한 이의 등으로 위법절차의 시정 요구 가능함.

 

민사집행법)

제16조(집행에 관한 이의신청) ①집행법원의 집행절차에 관한 재판으로서 즉시항고를 할 수 없는 것과, 집행관의 집행처분, 그 밖에 집행관이 지킬 집행절차에 대하여서는 법원에 이의를 신청할 수 있다.

②법원은 제1항의 이의신청에 대한 재판에 앞서, 채무자에게 담보를 제공하게 하거나 제공하게 하지 아니하고 집행을 일시정지하도록 명하거나, 채권자에게 담보를 제공하게 하고 그 집행을 계속하도록 명하는 등 잠정처분(暫定處分)을 할 수 있다.

③집행관이 집행을 위임받기를 거부하거나 집행행위를 지체하는 경우 또는 집행관이 계산한 수수료에 대하여 다툼이 있는 경우에는 법원에 이의를 신청할 수 있다.

 

제121조(매각허가에 대한 이의신청사유) 매각허가에 관한 이의는 다음 각호 가운데 어느 하나에 해당하는 이유가 있어야 신청할 수 있다.

1. 강제집행을 허가할 수 없거나 집행을 계속 진행할 수 없을 때

2. 최고가매수신고인이 부동산을 매수할 능력이나 자격이 없는 때

3. 부동산을 매수할 자격이 없는 사람이 최고가매수신고인을 내세워 매수신고를 한 때

4. 최고가매수신고인, 그 대리인 또는 최고가매수신고인을 내세워 매수신고를 한 사람이 제108조 각호 가운데 어느 하나에 해당되는 때

5. 최저매각가격의 결정, 일괄매각의 결정 또는 매각물건명세서의 작성에 중대한 흠이 있는 때

6. 천재지변, 그 밖에 자기가 책임을 질 수 없는 사유로 부동산이 현저하게 훼손된 사실 또는 부동산에 관한 중대한 권리관계가 변동된 사실이 경매절차의 진행중에 밝혀진 때

7. 경매절차에 그 밖의 중대한 잘못이 있는 때

 

제129조(이해관계인 등의 즉시항고) ①이해관계인은 매각허가여부의 결정에 따라 손해를 볼 경우에만 그 결정에 대하여 즉시항고를 할 수 있다.

②매각허가에 정당한 이유가 없거나 결정에 적은 것 외의 조건으로 허가하여야 한다고 주장하는 매수인 또는 매각허가를 주장하는 매수신고인도 즉시항고를 할 수 있다.

③제1항 및 제2항의 경우에 매각허가를 주장하는 매수신고인은 그 신청한 가격에 대하여 구속을 받는다.

 

제151조(배당표에 대한 이의) ①기일에 출석한 채무자는 채권자의 채권 또는 그 채권의 순위에 대하여 이의할 수 있다.

②제1항의 규정에 불구하고 채무자는 제149조제1항에 따라 법원에 배당표원안이 비치된 이후 배당기일이 끝날 때까지 채권자의 채권 또는 그 채권의 순위에 대하여 서면으로 이의할 수 있다.

③기일에 출석한 채권자는 자기의 이해에 관계되는 범위 안에서는 다른 채권자를 상대로 그의 채권 또는 그 채권의 순위에 대하여 이의할 수 있다.

 

   경매절차 진행 중이라도 채권자가 경매신청을 취하할 수 있으나, 매수신고가 있은 뒤에는 최고가매수신고인 또는 매수인과 제114조의 차순위매수신고인은 매각을 허가받을 수 있는 지위에서 이해관계가 있으므로 이들의 동의를 받아야 취하 가능.

 

민사집행법)

제93조(경매신청의 취하) ①경매신청이 취하되면 압류의 효력은 소멸된다.

②매수신고가 있은 뒤 경매신청을 취하하는 경우에는 최고가매수신고인 또는 매수인과 제114조의 차순위매수신고인의 동의를 받아야 그 효력이 생긴다.

 

 

□ 신청기각결정, 각하결정에 대한 불복방법

 

1. 즉시항고

 

   강제경매신청 기각 또는 각하하는 결정에 대해서는 즉시항고 가능. 즉시항고에 관해 항고심에서 즉시항고를 받아들여 집행법원의 각하결정을 취소하는 경우 이는 강제경매신청이 각하되지 않고 남아 있는 상태로 되돌리는 것일 뿐이므로 이에 대하여 채무자가 재항고할 수는 없고, 집행법원이 항고심결정의 취지에 따라 강제집행신청을 받아들여 강제경매개시결정을 한다면 이에 대해 강제경매개시결정에 대한 이의로써 다툴 수 있음

 

대법원 2007. 4. 2.자 2006마717 결정)

강제경매신청을 각하한 집행법원의 재판에 대한 강제경매신청인의 즉시항고를 받아들여 그 집행법원의 재판을 취소한 원심의 재판은 강제경매신청이 각하되지 아니하고 남아있는 상태로 되돌리는 것일 뿐이므로(다만, 상급심 재판의 기속력으로 인하여 집행법원은 원심의 판단과 저촉되는 판단을 할 수는 없다), 재항고인으로서는 원심의 재판에 대하여 따로 재항고로써 불복할 이익이나 필요가 있다고 할 수 없다(만일 집행법원이 원심결정의 취지에 따라서 이 사건 강제집행신청을 받아들여 강제경매개시결정을 한다면, 이에 대하여 재항고인은 강제경매개시결정에 대한 이의로써 다툴 수 있을 것이다).

 

2. 불복 절차의 차이

 

- 강제경매신청 인용 개시결정: 이의신청으로 불복. 이의의 재판에 대해서는 다시 즉시항고로 불복. 경매신청 인용 시 개시결정에 대한 이의신청뿐 아니라 매각허가여부의 결정단계 시 매각허가에 대한 이의신청(민사집행법 121, 122조)과 매각허가여부의 결정에 대한 즉시항고(민사집행법 129조)로 불복 가능

- 강제경매신청 기각 또는 각하: 즉시항고만 가능

 

민사집행법)

제86조(경매개시결정에 대한 이의신청) ①이해관계인은 매각대금이 모두 지급될 때까지 법원에 경매개시결정에 대한 이의신청을 할 수 있다.

②제1항의 신청을 받은 법원은 제16조제2항에 준하는 결정을 할 수 있다.

③제1항의 신청에 관한 재판에 대하여 이해관계인은 즉시항고를 할 수 있다.

 

제121조(매각허가에 대한 이의신청사유) 매각허가에 관한 이의는 다음 각호 가운데 어느 하나에 해당하는 이유가 있어야 신청할 수 있다.

1. 강제집행을 허가할 수 없거나 집행을 계속 진행할 수 없을 때

2. 최고가매수신고인이 부동산을 매수할 능력이나 자격이 없는 때

3. 부동산을 매수할 자격이 없는 사람이 최고가매수신고인을 내세워 매수신고를 한 때

4. 최고가매수신고인, 그 대리인 또는 최고가매수신고인을 내세워 매수신고를 한 사람이 제108조 각호 가운데 어느 하나에 해당되는 때

5. 최저매각가격의 결정, 일괄매각의 결정 또는 매각물건명세서의 작성에 중대한 흠이 있는 때

6. 천재지변, 그 밖에 자기가 책임을 질 수 없는 사유로 부동산이 현저하게 훼손된 사실 또는 부동산에 관한 중대한 권리관계가 변동된 사실이 경매절차의 진행중에 밝혀진 때

7. 경매절차에 그 밖의 중대한 잘못이 있는 때

 

제122조(이의신청의 제한) 이의는 다른 이해관계인의 권리에 관한 이유로 신청하지못한다.

 

제123조(매각의 불허) ①법원은 이의신청이 정당하다고 인정한 때에는 매각을 허가하지 아니한다.

②제121조에 규정한 사유가 있는 때에는 직권으로 매각을 허가하지 아니한다. 다만, 같은 조 제2호 또는 제3호의 경우에는 능력 또는 자격의 흠이 제거되지 아니한 때에 한한다.

 

제129조(이해관계인 등의 즉시항고) ①이해관계인은 매각허가여부의 결정에 따라 손해를 볼 경우에만 그 결정에 대하여 즉시항고를 할 수 있다.

②매각허가에 정당한 이유가 없거나 결정에 적은 것 외의 조건으로 허가하여야 한다고 주장하는 매수인 또는 매각허가를 주장하는 매수신고인도 즉시항고를 할 수 있다.

③제1항 및 제2항의 경우에 매각허가를 주장하는 매수신고인은 그 신청한 가격에 대하여 구속을 받는다.

 

법무법인 공화 구성원 변호사 김지환

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