지역주택조합 안심보장증서에 관한 주요 판례(대법원 2022. 3. 17. 선고 2020다288375 판결)

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   안심보장증서에 관한 재판의 1, 2심에서는 조합원이었던 원고가 패소했으나 대법원에서 이를 뒤집는 판결을 받은 뒤 최종적으로 원고가 승소한 사례가 있어 소개하려고 합니다. 안심보장증서에 관한 대법원 판례가 2건으로 파악되는데, 이번에는 대법원 2022. 3. 17. 선고 2020다288375 판결을 소개합니다.

 

   그런데, 판례를 이해하려면 몇 개의 민법적 지식을 필요로 합니다. 그래서 우선 미리 알 필요가 있는 법리를 소개해드리고 그 다음에 판례를 보도록 하겠습니다. 아래에서 말씀드리는 내용은 지역주택조합에 관한 분쟁에서도 계속 등장하는 개념이므로 상당히 중요하고 미리 알아두시면 좋습니다.

 

 

1. 지역주택조합 추진위원회의 법적 성격

 

   ‘지역주택조합 추진위원회’라는 명칭에서 볼 수 있듯이 일단 ‘지역주택조합 추진위원회’가 ‘지역주택조합’이 아닌 것은 쉽게 알 수 있습니다.

   보통 ‘지역주택조합 추진위원회’는 법적으로 ‘비법인사단(非法人社團)’이라고 합니다. 비법인사단은 법인(예: 주식회사)이 갖고 있는 법인격은 없지만 사람들이 모인 집단으로서의 실체를 가지고 독자적으로 활동하는 단체를 의미합니다.

 

 

2. 지역주택조합 추진위원회가 비법인사단으로 인정받기 위한 요건

 

   그런데 지역주택조합 추진위원회가 곧 비법인사단인 것은 아닙니다. 지역주택조합 추진위원회가 비법인사단으로 인정받으려면 다음과 같은 요건들을 갖고 있어야 합니다(대법원 2007다63683 판결).

- 규약의 존재

- 규약에 근거하여 의사결정기관 및 집행기관인 대표자 및 조직의 존재

- 의결이나 업무집행방법에 다수결 원칙 적용

- 구성원의 가입, 탈퇴 등으로 인한 변경에 관계없이 단체 그 자체가 존속

- 그 조직에 의해 대표의 방법, 총회나 이사회 등의 운영, 자본의 구성, 재산의 관리 기타 단체로서의 주요사항이 확정되어 있음

 

 

3. 통상적으로 지역주택조합 추진위원회를 비법인사단으로 인정하는 이유

 

   관청에 조합원 모집신고가 이루어진 이후라면 규약을 두고 대표자가 있어 추진위원회의 업무가 해당 대표자를 통해 이뤄지는 등 실질적으로는 추진위원회가 아니라 지역주택조합으로서 운영되는 경우가 대부분이기 때문에, 통상적으로 지역주택조합 추진위원회를 비법인사단으로 인정합니다. 물론 법원이 지역주택조합 추진위원회의 비법인사단성을 부인한 판결도 있는데 이는 기회가 되면 다음에 소개하겠습니다(부산지방법원 2018구합24170 판결).

   지역주택조합 추진위원회가 비법인사단일 경우 소송의 당사자가 되어 소송행위를 할 수 있습니다. 

 

 

4. 비법인사단인 지역주택조합 추진위원회가 재산을 처분하기 위한 절차

 

   조합가입계약을 체결한 조합원들이 납부한 계약금 및 분담금은 비법인사단인 지역주택조합 추진위원회의 재산으로 형성됩니다.

   비법인사단인 지역주택조합 추진위원회는 재산을 ‘총유’하고 있다고 표현합니다. 비교할만한 개념으로 ‘공유’가 있습니다. ‘공유’의 대표적인 예가 부동산 지분을 공유자들이 갖고 있는 것입니다. 공유자들은 자신의 지분을 자유롭게 처분할 수 있고 각 지분권자가 알아서 자신의 지분을 보존·사용·수익할 수 있습니다.

   그런데, ‘총유’에서는 개별 구성원의 지분권이 인정되지 않으며 사단 구성원 전체의 집합적 소유로 합니다. 그러므로 총유물의 관리 및 처분에 관하여는 정관이나 규약에 정한 바가 있으면 이에 따라야 하고, 그에 관한 정관이나 규약이 없으면 사원 총회의 결의에 의하여야 하는 것이므로, 정관이나 규약에 정함이 없는 이상, 사원 총회의 결의를 거치지 않은 총유물의 관리 및 처분행위는 무효입니다(대법원 2002다64780 판결 등).

 

 

5. 민법 제137조 일부무효 법리

 

  한편, 민법 제137조는 다음과 같이 규정하고 있습니다.

 

「법률행위의 일부분이 무효인 때에는 그 전부를 무효로 한다. 그러나 그 무효부분이 없더라도 법률행위를 하였을 것이라고 인정될 때에는 나머지 부분은 무효가 되지 아니한다.」

 

   여기서 '법률행위'의 대표적인 예가 '계약'입니다. 즉, 예를 들어 계약의 일부가 무효라면 민법 제137조 본문에 따라 계약 전체가 무효라는 것입니다.

   그러나, 민법 제137조 단서에 따라('그러나~' 부분) 만일 무효인 계약의 일부가 없더라도 계약의 당사자들이 그 계약을 체결했을 것으로 볼 수 있는 경우라면, 무효인 부분의 계약 전체에 대한 영향력이 없을 것이므로 계약 전체를 무효로 하는 것은 부당할 수 있기에 ‘그 무효부분이 없더라도 법률행위를 하였을 것이라고 인정될 때에는 나머지 부분은 무효가 되지 아니한다.’라고 규정한 것입니다.

 

 

6. 대법원 2020다288375 판결에 대해

 

가. 기초 사실

 

   원고 1은 피고 ***지역주택조합 추진위원회(이하 '피고 지주택추진위원회'라고 줄입니다)로부터 “***지역주택조합은 2017. 11. 30.까지 사업계획 미 승인 시 조합원이 납부한 전액을 환불할 것을 보장합니다.”와 같은 안심보장증서를 받고 조합가입계약을 체결한 다음 계약금 등의 명목으로 3,500만원을 피고 지주택추진위원회에 납부했습니다.

   원고 2도 피고 지주택추진위원회로부터 “***지역주택조합은 사업계획 미 승인 시 조합원이 납부한 전액을 환불할 것을 보장합니다.”와 같은 안심보장증서를 받고 조합가입계약을 체결한 다음 계약금 등의 명목으로 4,000만원을 피고 지주택추진위원회에 납부했습니다.

 

나. 당사자들의 주장

 

1) 원고들의 주장

 

   안심보장증서는 조합가입계약과 일체이고 유효하며 안심보장증서에 기재된 대로 2017. 11. 30.까지 사업계획 승인을 받지 못했기 때문에 조합가입계약은 자동으로 해제되어(계약을 체결하지 않은 상태로 돌리는 것) 피고 지주택추진위원회는 원상회복을 위해 이미 납입받았던 분담금을 원고들에게 반환할 의무가 있다고 주장했습니다.

 

2) 피고 지주택추진위원회의 주장

 

   피고 지주택추진위원회의 총회 결의 없이 이루어진 안심보장증서는 무효임을 주장했습니다.

 

다. 법원의 판단

 

1) 제1심, 제2심

 

① 판단

- 안심보장증서는 무효. 그러므로, 안심보장증서 상의 약정(약속)이 유효함을 전제로 한 원고들의 청구를 인정할 수 없고 모두 기각

 

② 판단 이유

- 원고들을 비롯한 조합원들이 피고 지주택추진위원회에 납부한 납입금은 비법인사단인 피고 지주택추진위원회가 보유하고 있는 총유물

- 이 사건 안심보장증서에 따르면 피고 지주택추진위원회는 2017. 11. 30.까지 사업계획 미 승인 시 비법인사단의 다른 구성원들과는 달리 원고들에게만 총유물인 모인 돈 중 일부를 지급해야할 의무를 부담하게 되므로, 피고 지주택추진위원회가 안심보장증서를 써서 그와 같이 총유물의 일부를 처분하기 위한 약정을 하기 위해서는 총회의 결의를 거쳤어야 함(총유물은 함부로, 근거 없이 쓸 수 없으므로).

- 그러나 총회의 결의를 거쳤다는 일정한 증거가 없으므로 안심보장증서 상의 사업계획 미 승인 시 납입한 분담금 반환 약정은 무효

- 안심보장증서 상의 약정이 유효함을 전제로 한 원고들의 청구를 인정할 수 없고 모두 기각

- 특히, 제2심은 조합가입계약과 안심보장증서를 각각 개별적 행위로 보고 안심보장증서가 무효라고 하더라도 조합가입계약은 유효라고 판단. 조합가입계약은 유효하므로 피고 지주택추진위원회이 원고들로부터 이미 납부받았던 7,500만원의 분담금 반환 의무도 지지 않는다고 판단

 

2) 제3심(대법원 2020다288375 판결)

 

① 판단

- 제2심 판결을 파기하고 다시 재판할 것을 명함

 

② 판단 이유

‘약정한 날까지 사업계획이 승인되지 않는 경우 납부한 전액의 환불을 보장한다.’는 취지가 포함된 안심보장증서를 받고 분양목적물에 관한 조합가입계약을 체결하여 계약금을 납입하였다가, 조합가입계약의 무효 등을 주장하며 납입금 반환을 구한 사안에서, 안심보장증서상 환불보장 약정은 조합가입계약에 따른 납입금에 관한 특약 사항을 정하기 위한 목적으로 조합가입계약에 수반하여 경제적, 사실적으로 일체로서 체결된 것이어서 전체적으로 하나의 계약인 것과 같은 관계에 있으므로, 위 환불보장 약정이 총회의 결의 없이 이루어진 총유물의 처분행위에 해당하여 무효라면, 법률행위의 일부무효의 법리에 따라 이와 일체로서 체결된 조합가입계약도 무효가 되는 것이 원칙

 

3) 파기환송심(대법원 판결에 따라 다시 열린 제2심, 수원지방법원 2022나62475 판결)

 

① 판단

- 안심보장증서와 함께 조합가입계약은 일체로서 무효. 조합가입계약까지 무효가 되어 피고 지주택추진위원회가 원고들로부터 받은 납입금을 가지고 있어야 할 법적근거가 없어졌으므로 피고 지주택추진위원회는 원고들로부터 받았던 납입금 모두를 원고들에게 반환해야 함

 

② 판단 이유

- 이 사건 환불약정이 그대로 이행될 경우 피고가 분담금을 반환하여 분담금의 규모가 감소하게 되고, 결국 감소한 분담금만큼 피고 지주택추진위원회의 남은 조합원들이 추가적으로 사업비를 부담하게 될 것이므로, 이는 조합원 분담금 자체를 감소시키는 행위로서 총유물의 처분에 해당하고 단순한 채무부담행위라고는 볼 수 없는 점에 비추어 보면, 이 사건 환불약정이 유효하게 성립하기 위해서는 피고의 총회 결의가 필요하다고 봄이 타당

- 그런데 이 사건 각 계약 체결 당시 이 사건 환불약정에 관한 피고의 총회결의가 있었다거나 그 후 추인 의결이 있었다고 볼 증거가 없으므로 이 사건 환불약정은 효력이 없음

- 앞서 든 각 증거 및 변론 전체의 취지에 의하여 알 수 있는 다음과 같은 사정, 즉 ① 이 사건 안심보장증서는 이 사건 각 계약 체결 당시 원고들에게 교부되었던 점, ② 이 사건 환불약정의 내용은 이 사건 각 계약에 따른 조합원의 분담금에 관한 것인 점, ③ 원고들은 이 사건 사업이 무산되더라도 이 사건 환불약정에 따라 기 납입한 분담금을 반환받을 수 있을 것으로 기대하고 이 사건 각 계약의 체결에 이르게 된 점 등에 비추어, 이 사건 환불약정은 이 사건 각 계약의 일부를 구성한다고 판단.

- 나아가 지역주택조합사업은 그 특성상 장래의 진행경과를 예측하기 어렵고 사업이 지연되거나 무산될 위험성도 높기 때문에 조합원 분담금의 환불에 관한 약정의 존재는 지역주택조합 가입계약의 체결 여부를 결정함에 있어 중요한 고려사항이 되는 점에 비추어, 이 사건 환불약정이 없더라도 원고들이 이 사건 각 계약을 체결하였을 것으로 보기 어렵고, 달리 이를 인정할 증거가 없음

- 따라서 이 사건 각 계약은 민법 제137조 본문에 따라 전부 무효

 

법무법인 공화 구성원 변호사 김지환

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