지역주택조합 안심보장증서에 관한 주요 판례2(대법원 2024. 4. 12. 선고 2023다284213 판결)

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   안심보장증서에 관해 이번에 소개해드릴 판례는 조합원이었던 원고가 1, 2, 3심 모두 승소하여 이미 납부한 분담금을 돌려받은 사건입니다. 사건에 대해 보기 전에 몇가지 법리를 짚고 넘어가겠습니다.

 

 

1. ‘지역주택조합’의 법적 성격과 지역주택조합의 재산의 처리 절차

 

   지난번 말씀드린 ‘지역주택조합 추진위원회’와 동일하게 ‘지역주택조합’은 비법인사단입니다.

   그러므로 지역주택조합이 조합원들에게서 수령한 분담금은 지역주택조합의 조합원들의 총유물에 해당합니다. 만일 지역주택조합이 안심보장증서를 써주었다면 사업이 무산되는 경우 총유물인 조합원 분담금 등의 처분(반환)을 약속하는 것으로 단순한 채무부담행위가 아니라 총유물 그 자체의 처분이 따르는 총유물의 처분행위에 해당합니다.

   이에, 지역주택조합의 안심보장증서와 같은 약정을 유효하게 하기 위해서는 지역주택조합의 정관이나 규약에 정한 내용이 있으면 그에 따르고 그렇지 않다면 총회 결의를 필요로 합니다.

 

 

2. 착오 취소에 대해

 

   민법 제109조는 다음과 같이 규정하고 있습니다.

 

「제109조(착오로 인한 의사표시) ①의사표시는 법률행위의 내용의 중요부분에 착오가 있는 때에는 취소할 수 있다. 그러나 그 착오가 표의자의 중대한 과실로 인한 때에는 취소하지 못한다.」

 

   민법에서 말하는 ‘법률행위’의 대표적인 예가 ‘계약체결’임에 대해서는 지난번 말씀드렸습니다.

   예를 들어, 수박을 팔고 사는 계약을 공급자와 매수자 간에 체결한다고 가정하겠습니다. 계약을 체결하기 전에 수박을 파는 공급자가 매수자에게 보낸 이메일에 ‘단가는 수박 1통에 5,000원입니다’와 같이 썼고 수박을 사는 매수자는 이 이메일을 보고 OK하여 계약서 작성에 이르게 되었습니다.

   그런데 계약서에는 단가가 ‘수박 1통에 50,000원’으로 기재되어 있었고 매수자는 단가에 숫자 ‘0’하나가 더 붙은 것을 모르고 대충 5,000원으로 착각하여 계약서에 서명했습니다. 매수인은 이것도 모르고 공급자가 보낸 수박을 받았고 공급자는 매수인에게 수박 1통에 50,000원으로 계산하여 청구서를 보냈습니다.

   이를 알게 된 매수인이 ‘아니 수박 1통에 5,000원으로 하기로 하지 않았냐?’라고 되물었고 공급자는 계약서에는 ‘수박 1통에 50,000원으로 되어 있다’라고 답했습니다. 그제서야 매수인이 계약서를 보니 정말 수박 1통에 50,000원으로 되어 있었고 자신이 착각하여 계약서에 서명했음을 뒤늦게 알게 되었습니다.

   물품 공급 및 구매 계약에서 ‘단가’는 가장 중요한 부분입니다. 즉, 이 사안에서 매수인은 계약의 중요 부분에 대해 착오했기 때문에 민법 제109조 제1항의 본문에 따라 이 계약을 취소할 수 있다고 볼 여지가 있습니다.

   하지만 매수인은 이미 이메일을 통해서 사전에 단가를 잘 알고 있었고 계약서에 단가 표시 글씨가 작았던 것도 아니며 계약을 체결하면서 조금만 주의했더라면 알 수 있었던 것을 지나쳤기 때문에 이는 매수인의 중대한 과실이라고 할 수 있습니다. 이와 같이 계약서에 부주의하여 서명한 매수인은 ‘그러나 그 착오가 표의자의 중대한 과실로 인한 때에는 취소하지 못한다’는 민법 제109조 제1항 단서 조항 때문에 계약서를 취소할 수 없다고 봐야할 것입니다.

   민법에서 규정하는 ‘착오 취소’의 법리는 대략 위와 같습니다.

 

 

3. 무효행위의 추인

 

   추인이란 무효이거나 취소할 수 있는 법률행위에 대해 그 효력을 인정하는 의사표시를 말합니다.

   무효인 법률행위는 나중에 추인해도 그 효력이 생기지 않습니다(민법 제139조 본문). 그러나 당사자가 어떠한 법률행위가 무효임을 알면서도 추인한 경우에는 새로운 유효한 법률행위가 있는 것으로 봅니다(민법 제139조 단서).

   또한 추인은 취소의 원인이 소멸된 후에 해야만 효력이 있습니다(민법 제144조 제1항).

 

 

4. 판결에 대해

 

가. 기초 사실

 

   조합원인 원고는 피고인 지주택조합과 조합가입계약을 체결하면서 다음과 같은 내용의 안심보장증서를 조합으로부터 받았고, 3차례에 걸쳐 총 4,710만원을 조합에 납부

 

「본 보장증서는 조합가입 후 사업이 무산될 경우 가입 시 납입한 모든 금액(업무 추진비용 포함)을 반환할 것을 보증합니다. 또한 (가칭) B 지역주택조합 조합원 간에 체결한 가입계약서보다 효력이 우선함을 보증합니다. ※ 단 본 사업이 정상적으로 진행되고 있는 도중 조합원의 귀책사유(자격미달 또는 단순변심)로 가입을 해지할 경우 계약서의 약관대로 진행할 것을 명시함」

 

나. 원고의 주장

 

   4년이 넘어 이 사건 소 제기 시까지도 조합설립인가를 얻지 못하였으므로, 조합가입계약 당시 토지사용권원을 확보하지 못하였던 것으로 보이고, 안심보장증서는 그 내용 자체로 사업의 안전성을 보장하는 수단이 될 수 없고 총회 결의 없이는 안심보장증서의 효력이 발생할 수 없는데도 이를 이용하여 이 사건 가입계약을 체결. 또한, 이 사건 사업이 도시개발사업이 전제되는 지역주택조합사업이라는 점을 고지하지 않았음

   위와 같이 피고 지주택조합이 원고를 속였다는 이유(기망행위)로 또는 피고 지주택조합에 의해 유발된 착오를 이유로 이 사건 가입계약을 취소

 

다. 법원의 판단

 

1) 제1심(수원지방법원 여주지원 2022. 8. 23. 선고 2021가단21519 판결)

 

① 판단

- 안심보장증서는 무효이고 원고와 피고 지주택조합 간 체결된 조합가입계약은 취소되었으므로 피고 지주택조합은 원고로부터 받았던 납입금 전부를 원고에게 반환해야 함

 

② 판단 이유

- 원고 조합원에 대한 안심보장증서 작성 및 교부와 관련하여 피고 지주택조합 총회에서 결의했음을 인정할 증거가 없으므로 안심보장증서에 따른 약정(약속)은 무효.

- 원고는 이 사건 안심보장증서가 유효하다고 믿고 이 사건 가입계약을 체결하였다고 보이고, 피고 지주택조합도 조합원 모집을 원활하게 할 목적으로 이 사건 안심보장증서를 작성 ·교부하였는데, 일반적으로 지역주택조합사업은 그 특성상 장래의 진행경과를 예측하기 어렵고 사업이 지연될 가능성도 높다는 점에서 지역주택조합에 가입하려는 사람들에게 납부한 분담금의 전액 회수가능성은 조합가입여부를 결정함에 있어 중요한 고려요소가 되므로, 원고가 이 사건 안심보장증서가 무효라는 사실을 알았다면 이 사건 가입계약을 체결하지 않았을 것으로 보임. 따라서 이 사건 안심보장증서가 유효하다고 믿은 원고의 착오는 이 사건 가입계약의 중요한 부분에 관한 것이라고 볼 수 있음

- 따라서 착오를 이유로 한 원고의 이 사건 가입계약 취소 주장은 이유 있으므로, 원고의 조합가입계약은 취소되었음. 원고와 피고 지주택조합 간에 조합가입계약이 취소되었으므로 피고 지주택조합은 더 이상 원고로부터 받은 납입금을 가지고 있어야 할 법적 근거가 없고 부당이득을 취하고 있는 것임. 그러므로 피고 지주택조합은 원고에게서 수령한 분담금 전액을 반환할 의무가 있음

 

2) 제2심(수원지방법원 2023. 9. 7. 선고 2022나86716 판결)

 

① 판단

- 피고 지주택조합의 항소를 기각

 

② 판단 이유

- 이미 무효인 법률행위를 나중에 추인해도 그 효력이 생기지는 않음

- 피고 지주택조합의 정기총회에서 안심보장증서 효력의 추인 결의가 있었기는 했으나, 이 사건 안심보장증서 효력의 추인 결의가 이루어진 것은 이 사건 원고의 조합가입계약 체결 이후임. 원고가 조합가입계약을 체결하면서 피고 지주택조합으로부터 안심보장증서를 받은 당시에는 그 안심보장증서에 대해 아무런 총회의 결의가 없었으므로 원고가 받았던 안심보장증서에 따른 약정(약속)은 이미 무효였고, 나중에 무효인 안심보장증서에 대해 피고 지주택조합이 추인을 했더라도 그 안심보장증서에 효력이 생기는 것이 아님.

- 또한 안심보장증서의 당사자인 조합원 원고가 그 안심보장증서 상의 약정이 무효임을 알면서 추인했다고 인정할 증거도 없음

- 아울러, 이 사건 안심보장증서의 유효성의 착오를 원인으로(안심보장증서가 법률적으로 무효임에도 유효하다고 원고가 착각한 것) 이 사건 계약의 취소 의사표시를 한 이 사건 소장 부본이 2021. 12. 28. 피고에게 도달함으로써 이 사건 가입계약은 이미 적법하게 취소되었으므로, 그 이후에 이루어진 피고의 2023. 2. 19.자 정기총회 결의가 이 사건 가입계약 취소의 효력에 영향을 미칠 수 없음

 

3) 제3심(대법원 2024. 4. 12. 선고 2023다284213 판결)

 

① 판단

- 피고 지주택조합의 상고를 기각

 

② 판단 이유

- 원심판결 이유를 관련 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 위와 같은 원심의 판단에 상고이유 주장과 같이 논리와 경험의 법칙을 위반하여 자유심증주의의 한계를 벗어나거나 총유물의 처분행위, 무효행위의 추인, 착오로 인한 의사표시 취소에 관한 법리를 오해한 잘못이 없음

 

법무법인 공화 구성원 변호사 김지환

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