지역주택조합이 계약을 변경할 수 있는가

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   지역주택조합이 조합원과 체결했던 조합가입계약의 내용을 변경하는 경우가 있습니다. 계약에 기재된 것과는 달리 분담금을 추가로 부담하거나 동호수 및 평수를 조정하거나 시공사를 변경하는 등의 경우가 그에 관한 대표적인 예시라 하겠습니다.

   이러한 변경에 대해 조합원들은 불만을 가질 수 있고 그에 따라 탈퇴 및 이미 납입했던 분담금을 반환받고 싶은 경우가 있습니다. 법원은 조합 규약에 따른 절차를 적법히 밟는다면 사업 진행 시 계약의 내용 변경은 가능하다는 입장으로, 조합이 당초의 계약을 변경했다하여 분담금 반환을 쉽게 청구할 수 있는 것은 아닙니다. 

    주택법상 지역주택조합 사업은 통상 지역주택조합 설립 전에 미리 조합원을 모집하면서 그 분담금 등으로 사업부지를 매수하거나 사용승낙을 얻고, 그 이후 조합설립인가를 받아 추가적으로 소유권을 확보하고 사업승인을 얻어 아파트 등 주택을 건축하는 방식으로 진행되므로, 그 진행 과정에서 조합원의 모집, 재정의 확보, 토지매입 작업 등 사업의 성패를 좌우하는 여러 변수들에 따라 최초 사업계획이 변경되는 등의 사정이 발생할 수 있습니다(대법원 2014. 6. 12. 선고 2013다75892 판결 참조). 따라서 지역주택조합의 조합원이 된 사람이, 사업추진 과정에서 조합규약이나 사업계획 등에 따라 당초 체결한 조합가입계약의 내용과 다르게 조합원으로서의 권리·의무가 변경될 수 있음을 전제로 조합가입계약을 체결한 경우에는 그러한 권리·의무의 변경이 당사자가 예측가능한 범위를 초과하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 이를 조합가입계약의 불이행으로 보아 조합가입계약을 해제(계약을 체결하기 전 상태로 돌려놓는 것)할 수는 없습니다(대법원 2019. 11. 14. 선고 2018다212467 판결).

   예를 들어, 조합이 설립인가를 받지 못한 채 사업부지가 당초 예상했던 것보다 상당 부분 축소되는 등 사업진행에 어려움을 겪고 있으나, 성실히 조합가입계약 체결을 추진하고 있고, 아파트 공급의무의 이행이 불가능할 것으로 여겨지지 않는다면 법원은 조합의 의무이행이 불가능하게 되었다거나 계약을 해제할 만한 중대한 사정변경(상황 변경)이 발생했다고 판단하지 않습니다. 이러한 경우 조합원들의 계약 무효 또는 해제 주장 및 그에 따른 분담금 반환 주장이 받아들여지지 않습니다.

   또한 유사한 취지로, 조합원이 당초 공급받기로 한 아파트 대신 그와 비슷한 위치와 면적의 다른 아파트를 공급받을 가능성이 있다면, 이와 같은 정도의 변경은 각서(“본인은 **시 ○○동 지역주택조합 및 조합업무대행 용역사가 결정 추진한 조합업무에 대하여 추인하며, 향후 사업계획 승인 시 사업계획(설계, 자금계획, 사업규모 등)이 변경, 조정될 수 있음을 인지하고 이에 이의를 제기하지 아니하기로 한다.”)에서 예정한 범위 내의 아파트 단지 배치 및 사업계획의 변경에 해당한다고 볼 수 있습니다.

   

법무법인 공화 구성원 변호사 김지환

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