형식적 경매에서 채무자의 매수신고 가능 여부

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주석 민사집행법 2018년 10월 발간 제8판 한국사법행정학회

제3편 담보권 실행 등을 위한 경매

336~338면 발췌 요약 및 정리

 

□ 채무자의 매수신고 가능 여부

 

   담보권실행경매에서 채무자는 매수신고를 할 수 없음(민사집행규칙 제194조, 제59조 제1호, 제199조 제2항, 제158조). 채무자가 경매목적물을 매수할 돈이 있다면 압류채권자에게 변제하는 것이 맞고, 특히 채무자가 목적물의 소유자인 경우에는 채무자가 채권의 일부를 변제하고 부동산 위의 모든 부담이 말소된 부동산을 다시 취득하게 할 수는 없기 때문.

   형식적 경매에서도 소멸주의가 법정매각조건이라고 보는 입장에서는 채무자의 매수신청을 허용하기 어려움. 특히 유치권에는 피담보채무가 있으므로 담보권실행을 위한 경매에서와 같은 의미의 채무자가 존재한다고 할 것이어서 채무자의 매수신청은 허용될 수 없음.

   집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제45조 제1항, 제4항에 의한 경매절차에서 해당 구분소유자는 매수인이 되지 못함(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제45조 제5항). 한편 공유물분할판결에 기하여 공유물 전부를 경매에 붙여 그 매각 대금을 분배하기 위한 현금화의 경우에는 공유물의 지분경매에 있어 다른 공유자의 우선매수권을 규정한 본법 제140조가 적용되지 않음.

 

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률)

제45조(구분소유권의 경매) ① 구분소유자가 제5조 제1항 및 제2항을 위반하거나 규약에서 정한 의무를 현저히 위반한 결과 공동생활을 유지하기 매우 곤란하게 된 경우에는 관리인 또는 관리단집회의 결의로 지정된 구분소유자는 해당 구분소유자의 전유부분 및 대지사용권의 경매를 명할 것을 법원에 청구할 수 있다.

② 제1항의 청구는 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상의 관리단집회 결의가 있어야 한다.

③ 제2항의 결의를 할 때에는 미리 해당 구분소유자에게 변명할 기회를 주어야 한다.

④ 제1항의 청구에 따라 경매를 명한 재판이 확정되었을 때에는 그 청구를 한 자는 경매를 신청할 수 있다. 다만, 그 재판확정일부터 6개월이 지나면 그러하지 아니하다.

⑤ 제1항의 해당 구분소유자는 제4항 본문의 신청에 의한 경매에서 경락인이 되지 못한다.

 

대법원 91마239 결정)

공유물분할판결에 기하여 공유물 전부를 경매에 붙여 그 매득금을 분배하기 위한 환가의 경우에는 공유물의 지분경매에 있어 다른 공유자에 대한 경매신청통지와 다른 공유자의 우선매수권을 규정한 민사소송법 제649조, 제650조는 적용이 없다.

 

□ 잉여주의의 적용 여부

 

   매각대금으로 압류채권자의 채권에 우선하는 부동산의 부담과 절차비용을 변제하고 남을 가망이 없으면 매각하지 못함(민사집행법 91조 1항). 법원은 최저매각 가격으로 압류채권자의 채권에 우선하는 부동산의 모든 부담과 절차비용을 변제하면 남을 것이 없겠다고 인정한 때에는 압류채권자에게 이를 통지하여야 하고(민사집행법 102조 1항), 압류채권자는 위 통지를 받은 후 1주일 이내에 위 부담과 비용을 변제하고도 남을 만한 가격을 정하여 그 가격 이상의 매수신고가 없다면 자신이 그 가격으로 매수하겠다는 신청을 하면서 충분한 담보를 제공하여야 하며(민사집행법 제102조 제2항), 법원은 충분한 담보를 제공하지 않거나 매수신청이 없으면 경매절차를 취소하여야 한다(민사집행법 제102조 제2항).

   형식적 경매에서도 최소한 절차비용은 넘는 가액으로 매각할 필요는 있으므로 이 범위에서 잉여주의가 적용된다고 보는 것이 일반적.

   판례는 유치권에 의한 경매가 소멸주의를 원칙으로 하여 진행되는 이상 유치권에 의한 경매에도 압류채권자에 우선하는 채권자나 압류채권자의 보호를 위하여 민사집행법 제91조 제1항이 정한 잉여주의가 준용되어야 하고 민사집행법 제102조에 따른 경매절차의 취소규정도 준용된다고 함(대법원 2009마2063 결정).

 

민사집행법)

제102조(남을 가망이 없을 경우의 경매취소) ①법원은 최저매각가격으로 압류채권자의 채권에 우선하는 부동산의 모든 부담과 절차비용을 변제하면 남을 것이 없겠다고 인정한 때에는 압류채권자에게 이를 통지하여야 한다.

②압류채권자가 제1항의 통지를 받은 날부터 1주 이내에 제1항의 부담과 비용을 변제하고 남을 만한 가격을 정하여 그 가격에 맞는 매수신고가 없을 때에는 자기가 그 가격으로 매수하겠다고 신청하면서 충분한 보증을 제공하지 아니하면, 법원은 경매절차를 취소하여야 한다.

③제2항의 취소 결정에 대하여는 즉시항고를 할 수 있다.

 

법무법인 공화 구성원 변호사 김지환

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