부동산 강제경매의 성질

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주석 민사집행법 2018년 10월 발간 제8판 한국사법행정학회

제2편 강제집행 제2장 금전채권에 기초한 강제집행 제2절 부동산에 대한 강제집행

제1관 통칙

68~71면 발췌 요약 및 정리

 

□ 강제경매를 사법상 매매의 성질을 가진다고 볼 경우 제기될 수 있는 여러 문제들

 

1. 매수신고의 하자

 

   제한능력자나 무권대리인이 매수신고를 하거나 매수신고를 함에 있어 착오, 사기나 강박이 있는 경우, 즉 매수신고에 하자가 있는 경우, 매수신고는 소송행위의 일종이므로 민사집행법이 정하는 절차에 따라 이의신청, 항고 또는 준재심 등으로 다툴 수 밖에 없음

 

2. 법률행위 무효 및 취소에 관한 규정의 적용

 

   통모한 가장채권에 기초한 지급명령을 집행권원으로 한 매각을 무효라고 할 수 없고 매수인은 유효하게 목적 부동산의 소유권을 취득함(대법원 68다1624 판결).

 

3. 권리남용 문제

 

   확정판결에 의한 권리라 하더라도 그 판결에 기한 집행이 권리남용이 되는 경우 허용되지 않으므로 집행채무자는 청구이의의 소에 의해 그 집행의 배제를 구할 수 있음(대법원 96다4862 판결).

 

4. 경매와 담보책임

 

1) 담보책임의 요건

 

   경매한 물건, 권리의 전부 또는 일부가 타인에게 속하거나(민법 570~573조) 또는 수량부족이나 일부멸실(민법 574조), 제한물권이 있는 경우(민법 575조), 저당권 등이 행사된 경우(민법 576조) 등 매수인이 완전한 권리를 취득할 수 없는 경우에 한하며, 하자담보책임규정(민법 580조 1항)은 적용되지 않음. 이러한 담보책임은 매매의 경우와 마찬가지로 매각절차는 유효하게 이뤄졌으나 경매의 목적이 된 권리의 전부 또는 일부가 타인에게 속하는 등의 하자로 매수인이 완전한 소유권을 취득할 수 없거나 이를 잃게 되는 경우에 인정되는 것이고 경매 절차 자체가 무효인 경우에는 채무자나 채권자의 담보책임은 인정될 여지가 없음(아래 대법원 판례들 참조)

 

대법원 91다21640 판결)

가. 민법 제578조 제1항, 제2항은 매매의 일종인 경매에 있어서 그 목적물의 하자로 인하여 경락인이 경락의 목적인 재산권을 완전히 취득할 수 없을 때에 매매의 경우에 준하여 매도인의 위치에 있는 경매의 채무자나 채권자에게 담보책임을 부담시켜 경락인을 보호하기 위한 규정으로서, 그 담보책임은 매매의 경우와 마찬가지로 경매절차는 유효하게 이루어졌으나 경매의 목적이 된 권리의 전부 또는 일부가 타인에게 속하는 등의 하자로 경락인이 완전한 소유권을 취득할 수 없거나 이를 잃게 되는 경우에 인정되는 것이고, 경매절차 자체가 무효인 경우에는 경매의 채무자나 채권자의 담보책임은 인정될 여지가 없다.

 

나. 경락인이 강제경매절차를 통하여 부동산을 경락받아 대금을 납부하고 그 앞으로 소유권이전등기까지 마쳤으나, 그 후 위 강제집행의 채무명의가 된 약속어음공정증서가 위조된 것이어서 무효라는 이유로 그 소유권이전등기의 말소를 명하는 판결이 확정됨으로써 경매 부동산에 대한 소유권을 취득하지 못하게 된 경우 경락인은 경매 채권자에게 경매 대금 중 그가 배당받은 금액에 대하여 일반 부당이득의 법리에 따라 반환을 청구할 수 있을 뿐, 민법 제578조 제2항에 의한 담보책임을 물을 수는 없다.

 

대법원 92다15574 판결)

가. 구건물 멸실 후에 신건물이 신축되었고 구건물과 신건물 사이에 동일성이 없는 경우 멸실된 구건물에 대한 근저당권설정등기는 무효이며 이에 기하여 진행된 임의경매절차에서 신건물을 경락받았다 하더라도 그 소유권을 취득할 수 없다.

 

나. 민법 제578조 제1항, 제2항은 매매의 일종인 경매에 있어서 목적물의 하자로 인하여 경락인이 경락의 목적인 재산권을 완전히 취득할 수 없을 때에 매매의 경우에 준하여 매도인의 위치에 있는 경매의 채무자나 채권자에게 담보책임을 부담시켜 경락인을 보호하기 위한 규정으로서 그 담보책임은 매매의 경우와 마찬가지로 경매절차는 유효하게 이루어졌으나 경매의 목적이 된 권리의 전부 또는 일부가 타인에게 속하는 등의 하자로 경락인이 완전한 소유권을 취득할 수 없거나 이를 잃게 되는 경우에 인정되는 것이고 경매절차 자체가 무효인 경우에는 경매의 채무자나 채권자의 담보책임은 인정될 여지가 없다.

 

대법원 2003다59259 판결)

경락인이 강제경매절차를 통하여 부동산을 경락받아 대금을 완납하고 그 앞으로 소유권이전등기까지 마쳤으나, 그 후 강제경매절차의 기초가 된 채무자 명의의 소유권이전등기가 원인무효의 등기이어서 경매 부동산에 대한 소유권을 취득하지 못하게 된 경우, 이와 같은 강제경매는 무효라고 할 것이므로 경락인은 경매 채권자에게 경매대금 중 그가 배당받은 금액에 대하여 일반 부당이득의 법리에 따라 반환을 청구할 수 있고, 민법 제578조 제1항, 제2항에 따른 경매의 채무자나 채권자의 담보책임은 인정될 여지가 없다.

 

2) 담보책임의 내용

 

   매수인은 1차적으로 채무자에 대해 각 해당 조문(민법 570~577조)이 규정하는 바에 따라 계약의 해제 또는 대금감액의 청구를 할 수 있음(민법 578조 1항). 채무자가 무자력인 때에는 매수인은 대금의 배당을 받은 채권자에 대하여 그 대금의 전부 또는 일부의 반환을 청구할 수 있음(민법 578조 2항)

 

3) 담보책임의 행사 방법

 

- 담보책임은 매각절차 외에서 별소에 의하여 청구할 수 있지만, 매각절차진행 중에 담보책임의 사유가 발행할 수 있으므로 매각절차 내에서 청구하는 것도 가능

- 매수의 목적을 달성할 수 없는 경우: ①최고가매수신고인은 매각허가결정에 대한 이의신청(민사집행법 121조 6호)을, 매수인은 대금을 납부할 때까지 매각허가결정의 취소신청(민사집행법 127조 1항)을 할 수 있고 ②대금납부 후 배당 전인 때에는 집행법원에 대하여 매각허가결정에 의한 매매계약을 해제하여 납부한 대금의 반환을 청구할 수 있음(대법원 2016그172 결정, 대법원 96그64 결정)

- 대금 감액을 구할 경우: 해제를 하지 않고 대금의 감액만을 청구하고자 할 때에는, ①대금납부시까지는 집행법원에 대하여 대금의 감액 주장을 할 수 있고(대법원 73마912, 대법원 78마248, 대법원 2003마1665 결정) ②대금납부 후 배당실시 전인 때에는 감액분의 대금의 반환을 청구할 수 있음

- 목적부동산 전부가 집행채무자 이외의 제3자의 소유에 속하고 매수인이 그 소유권을 취득할 수 없는 경우: 매수인은 매매계약을 해제하고(민법 578조 1항, 570조), 지급한 매각대금의 반환을 청구할 수 있음(대법원 96그64 결정). 반환청구의 상대방은 1차적으로는 집행채무자이고 그가 자력이 없는 때에는 배당을 받은 채권자가 됨(민법 578조 2항). 배당 전이면 집행법원에 대하여도 청구 가능

- 목적부동산이 당초부터 부존재인 경우: 이 경우에는 매각허가의 결과 채무자와 매수인 간에 발생할 법률관계인 사법상의 매매는 원시적 불능이기 때문에 무효. 민법 578조 담보책임도 발생할 여지도 없고 매수인은 배당 전이면 집행법원에 대하여, 배당이 실시된 이후이면 배당받은 채권자를 상대로 부당이득반환을 구할 수 있음(대법원 92다15574 판결)

- 목적부동산의 일부가 제3자의 소유에 속하고 매수인이 그 부분의 소유권을 취득할 수 없는 경우: 매수인은 그 부분의 비율에 따라 대금의 감액을 청구할 수 있음(민법 578조 1항, 572조 1항). 이 경우 잔존부분만이면 매수인이 이를 매수하지 않았을 것으로 인정되면 선의의 매수인은 계약 전부를 해지 가능(민법 572조 2항).

 

4) 경매와 위험부담

   민법 537조에 따르면 쌍무계약의 당사자 일방의 채무가 당사자쌍방의 책임없는 사유로 이행할 수 없게 된 때에는 채무자는 상대방의 이행을 청구하지 못함(채무자위험부담주의). 어느 시점을 위험이 이전하는 시기로 할 것인지가 문제되는데 매각부동산의 소유권이 매수인에게 이전되는 대금납부시라고 보는 것이 타당. 이에 따라 대법원에서는 경락허가결정 확정 후 그 경락대금지급기일 지정전에 경락목적물의 소유자 내지 채무자 또는 경락인들의 책임으로 돌릴 수 없는 사유로 그 목적물의 일부가 소실되었고 경락인이 그 나머지 부분이라도 매수할 의사가 있어서 경매법원에 경락대금의 감액신청을 한 경우에는 민법상의 위험부담이론을 적용하여 그 감액결정을 허용해야 한다고 판단(대법원 73마912 결정).

 

법무법인 공화 구성원 변호사 김지환

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