부동산 강제경매의 개요

※ 본 블로그에 등록되어 있는 모든 내용은 일반적인 정보를 제공할 목적을 갖고 작성되었습니다. 블로그 내에 있는 모든 정보들은 법률적 자문 또는 해석을 위해 제공되는 것이 아닙니다. 본 블로그에서 취득한 정보로 인하여 문제가 발생함으로써 직접적, 간접적 손해를 입게되었다고 해도, 어떠한 법적 책임도 지지 않는다는 것을 알려드립니다.
 
주석 민사집행법 2018년 10월 발간 제8판 한국사법행정학회
제2편 강제집행 제2장 금전채권에 기초한 강제집행 제2절 부동산에 대한 강제집행
제1관 통칙
66~68면 발췌 요약 및 정리
 
□ 현행법이 인정하는 부동산에 대한 강제집행 방법: 강제집행과 강제관리
 
가. 강제경매의 개요
 
① 강제경매는 채권자의 신청에 의하여 개시(민사집행법 80조)
② 경매신청이 있으면 법원은 심사한 후 경매개시결정을 하여 경매목적물을 압류하고(법 83조 1항) 법원사무관등은 즉시 그 사유를 등기부에 기입하도록 등기관에게 촉탁하며 이에 기하여 등기관은 경매개시결정등기를 기입(법 94조)
③ 등기 기입 후 경매개시결정정본을 채무자에게 송달(법 83조 4항).
④ 배당요구의 종기를 정하여 공고하고 채권신고의 최고를 하며(법 84조) 현금화의 준비절차로서 집행관에게 부동산 현황에 대한 조사를 명하고(법 85조) 감정인에게 매각부동산을 평가하게 한 후 그 평가액을 참작하여 최저매각가격을 정함(법 97조 1항)
⑤ 매각기일과 매각결정기일을 정하여 이를 공고하고 이해관계인에게 통지(법 104조 1항 및 2항)
⑥ 매각기일에 집행관이 매각을 실시하여 최고가매수신고인이 정해지면 법원은 매각결정기일에 이해관계인의 의견을 들은 후 매각의 허부를 결정(법 120조, 126조 1항): 이해관계인은 허부 결정에 대해 즉시항고 가능(법 129조)
⑦ 허가할 매수가격의 신고가 없는 경우에는 법원은 최저매각가격을 낮추고 다시 매각기일을 정하여 새 매각을 실시(법 119조)
⑧ 매각허가결정이 확정되었을 때에는 법원은 대금지급기한을 정하여 매수인에게 대금의 지급을 명함(법 142조).
⑨ 매수인이 대금을 모두 지급하면 채권자의 경합이 없거나 그 대금으로써 각 채권자의 채권 및 비용을 변제하기에 충분한 때에는 각 채권자에게 이를 지급하고, 각 채권자의 채권 및 비용을 변제하기에 부족한 경우에는 우선순위에 따라 배당(법 145조)
⑩ 매수인이 매각대금을 다 내면 소유권을 취득하므로(법 135조) 법원사무관등은 매수인 앞으로 소유권을 이전하는 등기 등을 촉탁(법 144조 1항)
⑪ 매수인이 대금지급기한까지 그 의무를 이행하지 아니한 때에는 차순위매수신고인에 대한 매각허가여부를 결정하고 차순위매수신고인이 없는 때에는 재매각을 명함(법 137, 138조)
⑫ 매수인은 매각허가결정이 있은 후에는 매각부동산의 관리명령을, 대금을 다 낸 후에는 인도명령을 각 신청할 수 있음(법 136조)
 
나. 강제경매의 성질
- 사법상의 매매
- 미성년자의 매수신청은 무효(대법원 67마507, 69마989 결정)
- 경매에 의한 소유권취득은 승계취득
- 매수인의 선의취득 인정(아래 두 대법원 판례 참조)
 
대법원 97다32680 판결)
채무자 이외의 자의 소유에 속하는 동산을 경매한 경우에도 경매절차에서 그 동산을 경락받아 경락대금을 납부하고 이를 인도받은 경락인은 특별한 사정이 없는 한 소유권을 선의취득 한다고 할 것이지만, 그 동산의 매득금은 채무자의 것이 아니어서 채권자가 이를 배당 받았다고 하더라도 채권은 소멸하지 않고 계속 존속한다고 할 것이므로, 배당을 받은 채권자는 이로 인하여 법률상 원인 없는 이득을 얻고 소유자는 경매에 의하여 소유권을 상실하는 손해를 입게 되었다고 할 것이니, 그 동산의 소유자는 배당을 받은 채권자에 대하여 부당이득으로서 배당받은 금원의 반환을 청구할 수 있다고 할 것인바, 이와 같은 이치는 제3자 소유의 기계·기구가 그의 동의 없이 공장저당법 제4조, 제5조의 규정에 의한 저당권의 목적이 되어 같은 법 제7조의 목록에 기재되는 바람에 공장에 속하는 토지 또는 건물과 함께 일괄경매되어 경락되고 채권자가 그 기계·기구의 경락대금을 배당받은 경우에도 경락인이 그 기계·기구의 소유권을 선의취득 하였다면 마찬가지라고 보아야 한다.
 
대법원 2002다39616 판결)
[1] 채무자 이외의 자의 소유에 속하는 동산에 대한 경매절차에서 그 동산의 매득금은 채무자의 것이 아니어서 채권자가 이를 배당을 받았다고 하더라도 채권은 소멸하지 않고 계속 존속하므로, 배당을 받은 채권자는 이로 인하여 법률상 원인 없는 이득을 얻고 소유자는 경매에 의하여 소유권을 상실하는 손해를 입게 되었다고 할 것이니, 그 동산의 소유자는 배당을 받은 채권자에 대하여 부당이득으로서 배당받은 금원의 반환을 청구할 수 있다.22회 하이라이트
 
[2] 집행관이 채무자 아닌 제3자의 재산을 압류한 경우에 채권자가 압류 당시 그 압류목적물이 제3자의 재산임을 알았거나 알지 못한 데 과실이 있다면 집행관이 채무자 아닌 제3자의 재산을 압류함으로써 받은 제3자의 손해에 대하여 불법행위자로서 배상책임을 진다.
 
법무법인 공화 구성원 변호사 김지환
전화: 02-537-3784
이메일: fron2001@naver.com