부동산 강제관리의 개요

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주석 민사집행법 2018년 10월 발간 제8판 한국사법행정학회

제2편 강제집행 제2장 금전채권에 기초한 강제집행 제2절 부동산에 대한 강제집행

제1관 통칙

71~76면 발췌 요약 및 정리

 

□ 강제관리의 개요

 

1. 강제관리의 의의

 

   부동산의 강제관리는 부동산을 종국적으로 처분하지 않고 채무자로부터 그 관리수익권만을 거두어 집행법원이 임명하는 관리인으로 하여금 이를 행사하게 하여 생기는 수익으로 채권을 변제하려는 강제집행 방법.

   채권액에 비해 부동산이 고가여서 처분히 어려운 경우, 부동산의 가격이 오를 가능성이 있는 경우 강제경매를 하기 보다는 수익을 거두면서 적절한 경매시기를 기다릴 필요가 있을 때, 임대용 빌딩이나 아파트와 같이 매각을 통해 현금화하는 것보다 임대를 통해 임대료를 받음으로써 더 높은 수익을 얻을 수 있을 때, 선순위 채권자들 때문에 강제경매로는 집행의 실효성이 없을 때 주로 활용.

   강제경매는 원물 자체를 매각하는 것이므로 가압류의 경우에는 할 수 없으나, 강제관리는 원물 자체는 그대로 보존하는 것이어서 가압류의 경우에도 가능.

 

2. 절차 개요

 

   채권자의 신청이 있으면 집행법원은 강제관리개시결정을 하여 목적부동산을 압류하고(민사집행법 163조, 83조 1항), 채무자에게는 관리사무에 대한 간섭과 부동산 수익의 처분을 금함과 동시에 부동산 수익을 채무자에게 지급할 제3자에 대하여는 관리인에게 이를 지급할 것을 명함(민사집행법 164조 1항).

   그 후 관할등기소에 강제관리개시결정등기를 촉탁한 다음 채무자와 위 제3자에게 강제관리개시결정정본을 송달하고 목적 부동산을 관리수익할 관리인을 임명하며 관리인은 법원의 감독 아래 부동산을 관리하여 그 수익을 추심하고 이를 현금화함(민사집행법 164조 3항, 166조).

   관리인은 부동산 수익에서 그 부동산이 부담하는 조세 그 밖의 공과금을 뺀 뒤에 관리비용을 변제하고 그 나머지 금액으로써 각 채권의 변제에 충분한 때에는 각 채권을 변제(민사집행법 169조 1항). 만약 모든 채권자를 만족하게 할 수 없는 경우 관리인은 채권자 사이에 배당협의를 하도록 하여 배당협의가 이루어지면 그 협의 내용에 따라 배당을 실시하고 배당협의가 이루어지지 못하면 그 사유를 법원에 신고해야 함(민사집행법 169조 2항 및 3항).

   위 신고가 있는 때에는 법원은 강제경매의 경우에 준하여 배당표를 작성하고 이에 따라 관리인으로 하여금 채권자에게 지급하게 하여야 함(민사집행법 169조 4항).

   채권자들이 부동산 수익으로 전부 변제를 받았을 때에는 법원은 직권으로 강제관리취소결정을 하고 이 결정이 확정된 때에는 법원사무관 등은 강제관리개시결정등기를 말소하도록 촉탁하며(민사집행법 171조 2항 및 4항), 강제관리절차는 종결됨.

   강제관리는 집행력 있는 정본에 의한 강제집행에만 인정될 뿐이고 담보권의 실행으로서 강제관리를 신청할 수는 없음(민사집행법 268조 이하).

 

3. 강제관리와 강제경매의 선택

 

   채권자는 부동산집행에 있어서 강제경매와 강제관리 중 어느 한 가지를 선택하거나 두가지 방법을 동시에 사용 가능. 예를 들어, 어떤 부동산에 대하여 우선 강제관리를 실시하여 그 수익으로 채권의 일부씩을 변제받고 있다가 목적 부동산의 가격이 상승하는 것을 기다려 상승한 때에 강제경매신청을 하여 그 부동산을 좋은 값으로 경매해서 채권의 전부 변제를 받는 것이 가능.

   1인의 채권자가 채무자의 동일한 부동산에 대해 강제관리와 강제경매를 동시 또는 이시에 신청한 경우, 양자는 각자의 절차에 따라 진행. 하지만 강제관리는 채무자가 그 부동산을 소유하는 것을 전제로 하므로 강제경매에 의해 부동산의 소유권이 매수인에게 이전될 때까지만 진행하고 강제관리의 취소결정을 함.

   1인의 채무자의 동일한 부동산에 대해 서로 다른 채권자가 각각 강제관리와 강제경매를 신청한 경우 매수인에게 부동산의 소유권이 이전될 때까지는 양 절차가 병존하지만 소유권이 이전된 이후에는 강제관리절차가 속행될 수 없고 직권으로 취소되어야 함(민사집행법 163조, 96조 참조). 이미 강제관리개시결정이 된 부동산에 관해 추가로 강제경매개시결정이 이루어진 사실을 강제관리사건의 압류채권자나 관리인 등이 몰라서 불이익을 얻는 것을 방지하기 위해 민사집행규칙 43조는 강제관리개시결정이 된 부동산에 대하여 강제경매개시결정이 있는 때에는 법원사무관 등은 강제관리의 압류채권자, 배당요구를 한 채권자와 관리인에게 통지해야함을 규정.

 

법무법인 공화 구성원 변호사 김지환

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