부동산 강제경매 신청서의 기재사항 중 채권자 및 채무자와 법원의 표시

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주석 민사집행법 2018년 10월 발간 제8판 한국사법행정학회

제2편 강제집행 제2장 금전채권에 기초한 강제집행

89~95면 발췌 요약 및 정리

 

□ 부동산 강제경매 절차의 개요

 

1. 채권자가 채무자의 부동산에 대하여 강제경매를 신청

2. 법원은 경매개시결정을 하여 대상 부동산을 압류하고 법원사무관등의 촉탁에 의해 등기관으로 하여금 등기부에 그 사유를 기입하도록 하며 경매개시결정을 채무자에게 송달

3. 법원은 배당요구의 종기를 정하여 공고하고 집행관에게 부동산에 대한 현황조사를 명하고 감정인에게 매각부동산을 평가하게 하여 그 평가액을 참작해 최저매각가격을 정함

4. 법원은 매각기일과 매각결정기일을 지정하여 공고하고 이 과정에서 필요할 경우 여러 개의 부동산을 일괄하여 매각하도록 결정할 수 있음

5. 매각부동산에 관한 매각물건명세서를 작성하여 현황조사보고서 등을 법원에 비치

6. 매각기일에는 집행관이 집행보조기관으로서 매각을 실시하고 최고가매수신고인이 정해지면 법원은 매각결정기일에 이해관계인의 의견을 들어 매각허가여부의 결정을 선고(매각허가여부의 결정에 대해 이해관계인은 즉시항고 가능). 만일 허가할 매수가격의 신고가 없는 경우 최저매각가격을 낮추고 새 매각기일을 정하여 매각절차를 계속 진행

7. 매각허가결정이 확정되면 법원은 대금 지급기한을 정하고 매수인과 차순위매수신고인에게 이를 통지. 매수인이 매각대금을 완납하면 법원사무관등은 매수인 앞으로의 소유권이전등기 등을 촉탁하고 법원은 배당기일을 정하여 이해관계인과 배당요구 채권자에게 이를 통지

8. 법원은 배당표를 작성하여 비치하고 배당기일에 채권자와 채무자 등의 이의가 없으면 배당표를 확정하여 배당을 실시하거나 배당금을 공탁. 배당에 이의가 있고 이에 관한 배당이의의 소가 제기되는 경우에는 그 소에 대한 판결에 따라 배당표를 다시 만들고 배당절차를 진행.

 

민사집행법 제80조(강제경매신청서)

강제경매신청서에는 다음 각 호의 사항을 적어야 한다.

1. 채권자·채무자와 법원의 표시

2. 부동산의 표시

3. 경매의 이유가 된 일정한 채권과 집행할 수 있는 일정한 집행권원

 

□ 강제경매 신청서의 기재사항 1-채권자·채무자와 법원의 표시

 

1. 채권자와 채무자의 특정

 

   채권자, 채무자는 집행권원의 집행문에 기재되어 있는 집행채권자, 집행채무자와 일치하지만, 집행권에 표시된 채권자, 채무자와 항상 일치되는 것은 아님. 집행권원에 표시된 채권자와 채무자의 쌍방 또는 일방에 승계의 사유가 생긴 때에는 그 승계인이 승계집행문을 부여받아 강제집행을 하도록 되어 있기 때문.

 

2. 경매절차 개시 전에 채권자의 승계가 있는 경우

 

   승계인만이 경매신청 가능. 종전 채권자의 이름으로 경매신청을 하였다면 법원은 보정을 명하고 보정이 불가능하면 각하

 

3. 채무자가 사망한 경우

 

(1) 경매개시결정 전에 이미 채무자가 사망한 경우

 

   집행법원은 뒤늦게 채무자가 죽은 사실이 밝혀지면 강제경매개시결정을 취소하고 경매신청을 각하. 사망자를 집행채무자로 하여 강제경매가 집행되어 사망자에게 경매개시결정이 송달되었더라도 그 송달은 무효이고 압류의 효력이 발생하였는지 여부에 관계없이 경매개시결정의 고지 없이는 유효하게 경매절차를 속행할 수 없으므로(대법원 66다1584 결정, 대법원 91마239 결정), 그 경매도 무효.

   그런데, 담보권 실행을 위한 경매의 경우 채무자, 소유자가 죽은 사실을 간과하고 개시결정을 하더라도 경매절차는 등기부상의 채무자, 소유자의 상속인들과의 관계에서 그대로 속행되며 이에 의하여 매각허가결정을 해도 위법이 아님(대법원 98마2509, 2510 결정). 소유자에 관해 경매신청 전에 상속이 개시되었으나 그 상속등기가 되어 있지 않은 경우에는 신청채권자가 대위에 의한 상속등기를 하고 그 상속인을 소유자로 하여 경매신청을 하여야 하고, 이를 간과하고 개시결정을 한 때에는 신청채권자에게 상속대위등기를 한 후 그 등기부등본을 제출하게 하고 그 소유자 표시를 경정.

 

(2) 경매개시결정 후에 채무자가 사망한 경우

 

   상속재산에 대해 강제집행을 계속하여 진행해야 하므로(민사집행법 52조 1항), 경매개시결정을 상속인에게 송달하며 이 경우 상속인에 대한 승계집행문은 필요하지 않음. 채무자에게 알려야 할 집행행위를 실시할 경우 상속인이 없거나 상속인이 있는 곳이 불분명하면 집행법원은 채권자의 신청에 따라 상속재산 또는 상속인을 위해 특별대리인을 선임해야 하며(민사집행법 52조 2항), 이 경우 특별대리인에게 개시결정을 송달.

   담보권 실행을 위한 경매의 경우 경매절차는 중단되지 않고 속행되며 채무자 표시를 정정하면 됨.

 

4. 가압류등기를 한 후 채무자로부터 제3자에게 소유권이전등기가 된 경우의 당사자표시

 

   가압류등기를 한 후 채무자로부터 제3자에게 소유권이전등기가 된 경우에 가압류채권자가 본압류를 할 때에, 그 소유권이전등기는 무시하고 전 소유자인 채무자 소유로서 강제경매를 할 수 있는 것이므로 그 경우에도 강제경매의 채무자(기입등기촉탁에 있어서의 등기의무자)로는 가압류채무자를 그대로 표시하면 되고, 가압류등기 후 소유권을 취득한 소유자는 강제경매신청서에 표시할 필요가 없음.

   채무자란에 가압류채무자를, 소유자란에 현 소유자를 제3취득자로 기재하고 경매개시결정문에도 현 소유자를 제3취득자로 표시하며 현 소유자에 대한 송달도 하고 있음. 가압류의 처분금지적 효력에 따라 가압류집행 후 가압류채무자의 가압류목적물에 대한 처분행위는 가압류채권자와의 관계에서만 그 효력이 없을 뿐이므로(상대적 효력) 가압류의 처분금지적 효력이 미치는 범위의 금액을 넘는 부분에 대해서는 제3취득자도 권리를 주장할 수 있는 것임.

 

5. 공유부동산의 지분에 대한 경매신청의 경우

 

   공유부동산의 지분에 대한 강제경매신청의 경우 채무자인 공유자 이외에 공유자 전원의 이름, 주소 및 채무자가 가지는 지분의 비율을 기재해야 함. 다른 공유자에게 강제경매개시결정이 있다는 것을 통지해야 하고(민사집행법 제139조 제1항), 다른 공유자는 우선매수권을 행사할 수 있고(같은 법 제140조) 최저경매가격은 공유물 전부의 평가액을 기본으로 채무자의 지분에 관하여 정하여야 하기 때문(같은 법 제139조 제2항).

 

6. 법원은 집행법원을 표시

 

법무법인 공화 구성원 변호사 김지환

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