옥상정원 등을 일부공용부분으로 인정받을 수 있나

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가끔 아파트에서 정원이나 미니 텃밭을 우리집의 전용 공간으로 인정받을 수 있는지에 대해 문의하시는 경우가 있습니다. 이에 관해 대법원 판례 법리 및 최근 판례들을 소개해 드리겠습니다.

 

1. 알아야 할 법률상 개념

 

   모든 구분소유자가 공동으로 이용할 수 있는 것을 ‘전체공용부분’, 특정 층이나 특정 구분소유자들만 이용하도록 되어 있는 것을 ‘일부공용부분’, 특정 세대의 독점적 사용을 위해 설계되고 그렇게 사용되어 온 경우를 ‘전유부분’이라 합니다.

   정원이나 미니 텃밭을 특정된 구분소유자들만 이용하도록 인정받는다면 이는 ‘일부공용부분’일 것입니다. 정원이나 미니 텃밭 등이 일부 구분소유자들의 일부공용부분인지, 아니면 전체공용부분인지에 대해서는 빈번히 일어나는 분쟁 중 하나입니다.

 

2. 대법원 판례 법리

 

   이에 대해 대법원의 판례 법리는 명확합니다. 대법원은 일부 공간이 특정 층이나 특정 구분소유자들만 이용할 수 있는 ‘일부공용부분’으로 인정받기 위해서는 다음과 같은 판단 기준을 제시하고 있습니다(대법원 2018. 10. 4. 선고 2018다217875 판결, 대법원 2021. 1. 14. 선고 2019다294947 판결, 대법원 2022. 1. 13. 선고 2020다278156 판결 등).

1) 건물의 어느 부분이 구분소유자 전원이나 일부의 공용에 제공되는지 여부는 일부공용부분이라는 취지가 등기되어 있거나 소유자의 합의가 있다면 그에 따르고 2) 그렇지 않다면 건물의 구조·용도·이용 상황, 설계도면, 분양계약서나 건축물대장의 공용부분 기재 내용 등을 종합하여 구분소유가 성립될 당시 건물의 구조에 따른 객관적인 용도에 따라 판단하여야 한다.

 

   즉, 우선 일부공용부분인지 여부에 대해 등기 또는 소유자들의 합의(집회결의)가 있다면 그에 따르고, 이것이 없다면 그 다음 단계로 여러 가지 상황을 종합적으로 판단해야 한다는 것입니다.

 

3. ‘일부공용부분’을 인정한 판례와 인정하지 않은 판례

 

   지방법원 하급심 판례들은 위와 같은 대법원의 판례를 그대로 따르고 있는데, 우선 일부공용부분인지 여부에 대해 등기 또는 소유자들의 합의(집회결의)가 있다면 그에 따르고, 이것이 없다면 그 다음 단계로 건물의 구조, 설계 등을 고려하여 판결하고 있습니다. 그에 따라 일부공용부분을 인정한 판례와 그렇지 않은 판례로 구분됩니다.

 

1) 일부공용부분을 인정한 판례

 

   최근 판례로는 서울남부지방법원 2023. 5. 23. 선고 2022가단251128 판결, 서울중앙지방법원 2022. 4. 28. 선고 2021가합594263 판결 등이 있습니다. 이 판결들은 다음과 같은 이유를 들어 옥상정원 등 특정 구분소유자들의 일부공용부분을 인정했습니다.

 

① 폐쇄적인 설계 및 구조

공간이 오직 전유부분을 통해서만 출입할 수 있는 구조로 처음부터 설계

다른 구분소유자 및 입주자들이 전유부분을 통하지 않고는 공간에 자유롭게 출입하는 것이 불가

분양 과정에서 폐쇄적인 공간임을 나타내는 ‘개별 테라스’등과 같은 광고 홍보

 

② 고가(高價)

공간 인접 전유부분의 분양가 및 실거래가가 나머지 세대에 비해 상대적으로 고가일 것

 

③ 별도의 관리비 부담

공간을 사용하는 인접 전유부분의 구분소유자가 해당 공간 사용에 대한 관리비를 별도로 부담하고 다른 구분소유자 및 입주자들이 그 비용을 함께 부담한 사실이 없을 것

 

④ 해당 공간이 전체공용부분임을 보여주는 규약등이 없을 것

만일 해당 공간이 전체공용부분임을 보여주는 관리규약이 있더라도 집합건물의 구분소유가 성립된 후에 마련된 것이라면 관리규약은 해당 공간이 일부공용부분인지 여부를 판단하는 기준이 될 수 없음

 

2) 일부공용부분을 인정하지 않은 판례

 

   최근 판례로는 수원지방법원 2023. 10. 25. 선고 2022가단566419 판결 , 수원지방법원 2023. 8. 30. 선고 2022가단569302 판결, 서울중앙지방법원 2023. 7. 5. 선고 2022가단5371649 판결 등이 있습니다. 이 판결들은 다음과 같은 이유를 들어 옥상정원 등 특정 구분소유자들의 일부공용부분을 인정하지 않았습니다.

 

① 등기도 없고, 일부공용부분에 대한 구분소유자들의 합의(집회결의)도 없음

 

② 준공 도면과 건축물대장에도 일부공용 취지의 등재 및 기재가 없음

 

③ 공간이 공용부분과 연결되어 통행이 가능하고 구조상 분리되어 있지 않음

 

④ 일부공용부분임을 전제로 한 높은 분양가 책정도 없고 오히려 저렴한 가격으로 분양

 

⑤ 위와 같은 사실들이 인정되므로, ‘서비스 공간 제공’ 등과 같은 홍보 문구는 청약의 유인에 불과

 

⑥ 위와 같은 사실들이 인정되므로 18년간 아무도 이의를 제기하지 않았다거나 관리소장이 해당 공간 공사에 동의했다는 사정만으로는 해당 공간이 일부공용부분이라는 점을 추인하기에는 부족

 

4. 일부공용부분이 아닌 전체공용부분인 곳의 설치물을 입주자대표회의 등이 임의 철거할 수 있나?

 

   전체공용부분에 있는 펜스의 철거는 공유물의 보존행위이므로 입주자대표회의가 입주자대표회의의 일반 의결에 따라 펜스를 철거한 것은 적법하다는 판결(수원지방법원 2022가단566419), 전체공용부분에 있는 시설물(조경, 테이블, 의자 등)을 누군가가 철거하지 않았다고 하더라도 점유자가 시설물을 자진 철거해야 한다는 판결(수원지방법원 2022가단569302, 서울중앙지방법원 2022가단537649)이 있습니다.

 

법무법인 공화 구성원 변호사 김지환

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